Milleproroghe: prezzi delle case verso il basso con il blocco degli sloggi

Chi non riesce a pagare il mutuo può restare nella propria abitazione fino al decreto di trasferimento: il decreto Milleproroghe ha bloccato gli sloggi in corso.


Tecnicamente si va a modificare l’articolo 4 del decreto legge 135/2018 che a sua volta modificava la conversione del pignoramento prevista dall’articolo 495 del codice civile. Una prima variazione c’era già stata lo scorso anno, quando era stato introdotto il principio per cui un debitore in difficoltà avrebbe potuto utilizzare la propria casa pignorata almeno fino alla pronuncia del decreto di trasferimento. Una misura che serviva a evitare che chi aveva acquistato casa potesse improvvisamente trovarsi senza un tetto.

Gli effetti retroattivi del Milleproroghe su mercato e aste

Ora il Milleproroghe estende in sostanza questo principio a tutte le espropriazioni in corso (non solo a quelle dal febbraio 2019, data della prima modifica), disponendo che i provvedimenti già emessi siano revocati. Insomma, una misura retroattiva che – secondo i deputati che l’hanno proposta – eviterà circa 100mila sloggi.

La riforma del 2015-2016 non aveva del resto ottenuto l’effetto sperato poiché, nonostante permettesse al solo esecutore della procedura di allontanare i proprietari morosi, con una conseguente velocizzazione delle tempistiche, sul fronte dei prezzi l’esito non si era rivelato positivo, anche a causa di alcune lacune nella sua applicazione. Come risultato, molte case rimanevano vuote fino alla vendita e quindi prive di manutenzione. La norma ora consentirà a chi è stato sloggiato di tornare nella propria abitazione, nel caso non sia già stata venduta, almeno fino al decreto di trasferimento.

Non mancano però le critiche: un immobile occupato risulta infatti meno appetibile rispetto a uno libero e ci sono maggiori difficoltà nella sua liquidazione. Con questa ulteriore modifica potrebbero quindi aumentare i tentativi di vendita e, come immediata conseguenza, i prezzi di aggiudicazione potrebbero ridursi. Si tratta quindi di un provvedimento che potrebbe provocare la svalutazione del bene.

Inoltre, anche gli stessi debitori, che la norma vuole invece favorire, potrebbero essere danneggiati da questo provvedimento. In media, infatti, secondo quanto fa notare Confedilizia, il debitore potrebbe rimanere nell’immobile sei mesi in più, rendendo quindi difficile la risoluzione della situazione di crisi in un tempo limitato.

Secondo It Auction, azienda che si occupa della liquidazione dei beni immobiliari derivanti da procedure concorsuali ed esecutive, a prescindere dalle novità normative che devono tutelare sia il debitore sia il creditore, la strada migliore per massimizzare la vendita è quella di raggiungere più persone possibili e semplificare il processo di acquisto.

Infatti, “al di là delle novità normative, le aste online restano il metodo più trasparente e con la garanzia maggiore per tutti i soggetti in causa. Grazie a questo meccanismo, che finalmente viene adottato a livello centrale con il Portale delle vendite pubbliche, il bene può essere visto da un numero maggiore di potenziali interessati che possono accedere in maniera semplice a tutte le informazioni utili alla valutazione e alla realizzazione di un’opportunità di investimento. Poiché le novità legislative si susseguono, si crede quindi che il modo migliore per garantire al debitore e al creditore una maggiore soddisfazione sia quello di trovare un compratore nel più breve tempo possibile”.

Matteo Brucoli, head of sales di It Auction, spiega che ci si deve immaginare “l’esecuzione come l’extrema ratio del processo di ricomposizione tra creditore e debitore in difficoltà poiché vi si arriva quando tentativi transattivi e altre soluzioni non hanno dato esiti. In una fase così avanzata, il miglior modo per tutelare il debitore è fare di tutto affinché il risultato della procedura sia un’esdebitazione totale. In altre parole, la massimizzazione del risultato delle vendite e la conseguente minimizzazione dei costi sono le due direttive che dovremmo seguire. La permanenza del debitore nell’immobile fino al decreto di trasferimento sembra quindi una misura molto efficace e potente, che dovrebbe essere usata solo in casi emergenziali ed eccezionali. In tutti gli altri casi, la migliore garanzia per i diritti di tutti i soggetti sono processi di vendita semplici, rapidi e competitivi”.