Segnali di ripresa dalle locazioni di uffici e negozi a New York

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Il tasso di occupazione degli uffici a New York City non è mai stato così alto dall’inizio della pandemia e sulla stessa buona strada sembrerebbero anche i canoni d’affitto degli immobili commerciali. Secondo lo studio di Marcus & Millichap, il canone medio d’affitto per gli immobili commerciali è salito a marzo del +2,9% anno su anno, mentre il prezzo per piede quadrato si è assestato a $57,96 (circa $680 al metro quadrato).

Il rapporto stima che entro la fine dell’anno il prezzo per piede quadrato raggiungerà i $58,45 (circa $685 al metro quadrato), il quale sarebbe il maggior risultato dal 2019. Gli incrementi più alti saranno con tutta probabilità nei quartieri a maggiore densità di uffici come Midtown e Lower Manhattan.

Manhattan analisi vendite di abitazioni 2° trimestre 2022

A Manhattan i prezzi degli immobili hanno continuato a salire rispetto all’anno precedente e ai livelli pre-pandemici. Il prezzo medio di vendita è aumentato del +12,1% attestandosi a $2.154.573 mentre il prezzo mediano è salito del +10,6% rispetto all’anno scorso raggiungendo la cifra record di $1.250.000, in crescita anche il numero delle vendite, ben 3.834, registrando il numero più alto per un secondo trimestre dal 2007.

L’offerta è solamente dell’1% più alta rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente con 7.968 immobili presenti sul mercato, ma del +15,4% in rialzo rispetto al trimestre scorso, segnando così il più grande incremento tra un primo ed un secondo trimestre in 18 anni.

I mesi d’offerta, ovvero il numero di mesi necessari ad assorbire l’intero inventario immobiliare, sono stati 6,2 un ritmo del +10,1% più veloce rispetto all’anno passato, ma che ha registrato un rallentamento da trimestre a trimestre per la terza volta di fila.

I giorni medi di presenza sul mercato sono stati 86, il 49% in meno rispetto all’anno scorso quando erano 169. Un dato interessante è che per quegli immobili prezzati correttamente fin dalla loro immissione sul mercato ci sono voluti in media 83 giorni, mentre per quelli che hanno dovuto aggiustare il prezzo “strada facendo” ce ne sono voluti 179.

Va notato però come questi numeri riflettano l’attività di questo inverno e inizio primavera, in effetti il numero dei contratti preliminari firmati durante gli ultimi mesi è calato, suggerendo come i numeri di questo trimestre rappresentino un picco di vendite. Il numero di contratti preliminari firmati, sebbene non tutti poi si tramutino in affari, è un fattore che riflette meglio lo stato attuale del mercato.

Il polso del mercato

La frenesia post-lockdown del mercato immobiliare di New York City sembrerebbe essersi esaurita. Scegliete una categoria e il numero di contratti preliminari firmati sarà inferiore a quello del mese scorso.

I nuovi contratti preliminari firmati per gli immobili di tipo co-op a Manhattan lo scorso mese sono scesi a 524 contro i 748 di giugno 2021 ed anche il mercato degli immobili di tipo condo ha vissuto una rapida discesa nel numero di contratti, -29%, passando dai 548 dello scorso anno ai 388 di questo giugno, mentre il numero dell’offerta saliva del +14% con 808 proprietà sul mercato.

La notizia viene riportata dai dati contenuti nel report mensile di Jonathan Miller, ceo di Miller Samuel, sebbene i risultati mostrino ciò che gli addetti ai lavori stavano vivendo ormai da qualche tempo. Dichiara Miller: “Penso che il problema al momento sia il divampante senso di incertezza”, parole a cui è poi seguito un elenco di fattori che contribuirebbero ad essa, tra cui la guerra in Ucraina, il prezzo della benzina, l’inflazione alle stelle, gli interessi sui mutui in ascesa e la scarsità di materie prime.

Guardando al mercato intero, a Manhattan, rispetto ai livelli pre-covid, il prezzo degli immobili si è alzato mentre l’attività è scesa. Secondo Miller “sia il numero dei nuovi preliminari che l’offerta a giugno 2022 sono stati più bassi rispetto allo stesso periodo pre-pandemia.”

Secondo il presidente della Coldwell Banker Warburg, Frederick Warburg: “In questo momento sia i venditori che gli acquirenti di Manhattan si trovano in una fase di stallo, mentre i venditori pensano ancora di non mollare un centesimo dalla valutazione delle loro proprietà, gli acquirenti sono sempre più restii ad affondare il colpo, attaccandosi all’incertezza del mercato ed agli interessi sui mutui molto alti, over stimando il loro potere di trattare sul prezzo richiesto.”

Detto questo, il mercato di New York City riflette ciò che sta avvenendo nel resto degli Stati Uniti, difatti secondo il report della società Black Knight, negli ultimi 6 mesi, 97 su 100 tra i maggiori mercati immobiliari del paese stanno vivendo un momento di diminuzione dei prezzi.

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