Recupero urbano: Progetto Cmr presenta l’ipotesi di intervento a San Siro

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Mai come in questo momento vi è un recupero del valore dei quartieri, della vita di comunità, elemento imprescindibile dei nuovi sviluppi immobiliari e delle operazioni di rigenerazione urbana. In questo scenario, che valorizza la prossimità, l’accessibilità dei servizi, una mobilità intermodale e sostenibile, aree dense e despecializzate nelle quali convivano attività diverse e favoriscano la mixité sociale, i quartieri di edilizia residenziale pubblica sono una grande opportunità per ripensare le città.

Questo è l’oggetto della ricerca e della metodologia di intervento che ne è conseguita, presentata a Milano, presso l’Auditorium Gio Ponti di Assolombarda: una proposta basata sull’alleanza tra pubblico e privato per rigenerare i quartieri erp.

Massimo Roj, amministratore delegato di Progetto Cmr, l’ingegnere Giovanni Verga, past president del Collegio degli ingegneri e architetti di Milano e già assessore in Regione Lombardia, in provincia di Milano e in comune di Milano, Fabio Bandirali, consulente in real estate e Antonio Belvedere, dello studio legale Belvedere Inzaghi & Partners, sono i proponenti della nuova metodologia di rigenerazione urbana e hanno aperto i lavori, moderati dal giornalista Roberto Arditti.

“La ricerca è stata fondata sull’analisi di sette quartieri di edilizia popolare, nel Comune di Milano”, conferma Massimo Roj, “Che richiedono cospicui interventi di riqualificazione strutturale e presentano difficoltà sociali dovute agli scarsi servizi, spazi verdi e centri di aggregazione, in un contesto di forte marginalità. Allo stesso tempo si tratta di aree che dispongono di ottimi collegamenti infrastrutturali con il resto della città e che confermano, quindi, un forte potenziale di sviluppo. Questi casi sono rappresentativi di molte delle realtà italiane e la metodologia è infatti applicabile ai più diversi contesti urbani del nostro Paese”.

L’analisi che ha supportato la definizione della nuova metodologia e il convegno sono stati realizzati grazie alla collaborazione con Assoimmobiliare. Silvia Rovere, Presidente di Confindustria Assoimmobiliare: “Siamo particolarmente felici di supportare questa iniziativa, che intende aprire la strada all’adozione di un approccio metodologico e sistemico per la programmazione di interventi di rigenerazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica, sulla base di un modello di collaborazione tra pubblico e privato, oggi imprescindibile per riuscire a realizzare progetti innovativi che rispondano ai reali bisogni dei cittadini. Rigenerare le città significa soprattutto intervenire con particolare attenzione sulla riqualificazione delle periferie, dove progetti su larga scala come quello che oggi presentiamo per il quartiere di San Siro, possono ridare vita a aree urbane ormai caratterizzate da gravi situazioni di degrado. Un vero “new green deal” deve porsi come obiettivo la crescita sostenibile delle città, non solo in chiave economica e ambientale, ma anche e soprattutto sociale.”

Il caso pilota di applicazione della nuova metodologia è stato sviluppato per il quartiere di edilizia residenziale pubblica di San Siro, nella zona compresa tra Piazzale Selinunte e Piazzale Segesta. Un quartiere realizzato negli anni trenta, fortemente degradato e con un livello di servizi inadeguato.

Ed è il nuovo Piano di governo del territorio di Milano che suggerisce gli strumenti di intervento, consentendo in alcune zone, e in presenza di patrimoni abitativi di proprietà pubblica e aree urbane ben servite dal trasporto pubblico, di sviluppare attività di demolizione e ricostruzione con realizzazione di nuovi spazi e servizi.

Conferma Roj: Secondo la nostra strategia di intervento è possibile aumentare la superficie costruita, diminuendo allo stesso tempo la superficie coperta, più che decuplicando il verde fruibile e creando spazi per tutti i servizi indispensabili per la vita di quartiere: dai negozi di vicinato ai coworking, dai laboratori alle scuole, dai centri di assistenza agli impianti sportivi. Un quartiere che torna ad essere a misura d’uomo, autosufficiente e finalmente re-inserito in un più ampio contesto urbano e policentrico, in modo omogeneo e armonico.”

Nella proposta metodologica la governance della partnership pubblico-privata è affidata alla pubblica amministrazione che ne definisce il percorso, individua su quali delle aree si può intervenire, predispone un piano di intervento, ottiene i titoli edilizi, bandisce le gare di interesse pubblico per selezionare i committenti privati che svilupperanno i progetti nell’ambito delle regole definite. Delle procedure che interessando la gestione dei processi di rigenerazione e dei best case di riferimento hanno discusso oggi in Assolombarda Silvia Rovere, presidente di Assoimmobiliare, Piergiulio Dentice di Accadia, head of asset management Prelios Sgr, Giordana Ferri, fondazione Housing Sociale Guido Ghirardi, direttore generale Evolve (Gruppo Renovit).

La proposta di rigenerazione studiata e illustrata oggi è metodologica ed indica i criteri”, conferma Verga, “Non entra volutamente nei dettagli perché dovrà, di volta in volta, essere trasformata sulla base del contesto territoriale che, per sua natura, originalità e composizione è sempre diverso e necessita di essere progettato per rispondere alle esigenze specifiche dei singoli contesti urbani. Ci sono quartieri interi che meritano di essere affrontati con urgenza e prontezza: la rigenerazione non è soltanto una operazione urbanistico-edilizia ma una vera operazione sociale di riscatto di brani di città che devono diventare i ‘nuovi luoghi dell’abitare’ ”.

Gli strumenti per rigenerare i quartieri di Edilizia Residenziale Pubblica sono disponibili e le pubbliche amministrazioni stanno affrontando il tema in ambiti e con esigenze differenti. Il dibattito di chiusura del convegno ha visto un confronto ampio e propositivo tra le pubbliche amministrazioni, alla presenza di Arianna Censi, vice sindaca città metropolitana di Milano, Filippo Barberis, consigliere comunale di Milano, Alessandro De Chirico, consigliere comunale di Milano, Domenico Ippolito, direttore generale Aler, Gabriele Rabaiotti, assessore alle politiche sociali e abitative del Comune di Milano, Valerio Barberis, assessore all’urbanistica e ambiente, comune di Prato, Mario Occhiuto, presidente fondazione Patrimonio Comune,

Il caso quartiere San Siro

Partendo da un’attenta lettura del nuovo Piano di governo del territorio per Milano 2030 – dal quale emerge una chiara volontà di promuovere interventi di riqualificazione, densificazione e valorizzazione dei quartieri popolari più degradati della città – Progetto Cmr insieme all’ing. Verga, hanno effettuato uno studio sulle periferie cittadine per arrivare all’elaborazione di un modello applicabile su scala nazionale per la loro riqualificazione e ridensificazione.

La riflessione si è estesa ad un’attenta analisi dell’attuale tessuto cittadino, in particolare sono state prese in esame le aree periferiche che potrebbero, e dovrebbero, essere oggetto di rigenerazione.

Secondo Progetto Cmr e l’ing. Verga, prerequisito fondamentale affinché un’area possa essere oggetto di un efficace processo di riqualificazione è che sia accessibile, dunque infrastrutturalmente ben collegata. Lo studio ha individuato sette aree milanesi che soddisfano questo prerequisito poiché raggiunte da mezzi di trasporto pubblici: Comasina, Vialba e Quarto Oggiaro, San Siro, Giambellino-Lorenteggio-Inganni, Sant’Ambrogio, Stradera e Corvetto.

Tra queste, più nel dettaglio, è stato analizzato il quartiere San Siro: una superficie lorda totale di 336.000 mq, altamente accessibile (è infatti servita dalla MM5 e dalla MM1) e in prossimità di CityLife, uno dei quartieri più rinomati della Città. Questo quartiere, costruito tra il 1935 e il 1947, presenta però numerosi ed evidenti limiti: scarso verde pubblico, pochi servizi e negozi, costruzioni degradate e vetuste, problemi sociali. Un’area, dunque, che presenta tutti i “requisiti” per essere coinvolta in un processo di riqualificazione e rigenerazione nell’ottica degli obiettivi del Pgt Milano 2030.

La proposta di riqualificazione e ridensificazione dell’area prevede due diversi step. In primis la realizzazione di un intervento ad uso misto, ad alta densità, nella zona di Piazzale Segesta. Nel nuovo costruito andrebbero trasferiti i residenti e i nuovi abitanti. Una volta completata questa prima fase si dovrebbe procedere alla sostituzione edilizia dell’esistente per ambiti e secondo i criteri di mix funzionale e sociale, liberando spazio a terra e ponendo particolare attenzione alla creazione di spazi pedonali, a misura d’uomo e aree verdi di qualità. Seguendo questo procedimento si potrebbero creare 154.000 mq di verde, contro i 48.000 mq attualmente esistenti.

Questo modello presuppone una virtuosa collaborazione pubblico-privato: si innescherebbero processi di rigenerazione urbana a costo zero per l’amministrazione pubblicacon un consumo di suolo pari a zero. Si darebbe forma all’idea, contenuta del PGT della creazione di una città sempre più policentrica, con quartieri perfettamente indipendenti completi di ogni funzione e servizio. Inoltre, i costi di urbanizzazione risparmiati potrebbero essere investiti per potenziare o migliorare i servizi.

Processi simili sono stati attuati, con successo, in grandi città europee come Parigi, nella quale è in via di realizzazione Le Grand Paris, un progetto che combina lo sviluppo infrastrutturale con un piano immobiliare per la rigenerazione e la ridensificazione dall’area metropolitana della capitale francese. O ancora Amburgo, dove il progetto HafenCity ha permesso la rigenerazione dell’area portuale della Città secondo gli stessi principi di sostenibilità e  densità previsti dallo studio di Progetto Cmr.

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