Negli Usa terreno scivoloso per il settore immobiliare residenziale  

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alexis beinvenu

I rapidi aumenti dei tassi imposti dalle banche centrali hanno fatto esplodere il costo del credito ed è logico che il settore immobiliare stia soffrendo soprattutto laddove la stretta monetaria è iniziata prima ed è stata più pesante: negli Stati Uniti, nel Regno Unito e nei paesi nordici.

Negli Stati Uniti, il sentiment dei costruttori (l’indice NAHB) è ai minimi dalla Grande recessione, ad eccezione del periodo Covid. A dicembre, i cantieri aperti per la realizzazione di costruzioni monofamiliari sono stati pari a quasi 1,4 milioni, un livello certamente ancora vicino alla media di lungo periodo benché in netto calo rispetto al picco raggiunto ad aprile con 1,8 milioni. Negli ultimi mesi, il ritmo del declino è stato simile a quello del 2006-2008, quando il mercato immobiliare statunitense aveva innescato una depressione di proporzioni storiche.

A dimostrazione della gravità della crisi, la scarsità di case nuove disponibili non sta sostenendo i prezzi. Al contrario, anche i prezzi nominali si stanno adeguando al ribasso, pesando sulla capacità di consumo delle famiglie proprietarie.

Così, mentre la media di lungo termine dell’andamento mensile dei prezzi si aggira intorno allo 0,4% (indice composito Case-Shiller con correzione stagionale), i prezzi sono crollati dell’1,35% a settembre e arretrati di un ulteriore 0,5% a ottobre. Se corretti per l’inflazione globale galoppante, i prezzi in termini “reali” segnano una flessione ancora più nitida.

Fortunatamente, diversi motivi fanno sì che questa somiglianza con la Grande Recessione non ci debba far temere le stesse conseguenze.

In primo luogo, le famiglie statunitensi sono molto meno indebitate rispetto ad allora: attualmente il debito è pari al 9% circa del loro patrimonio rispetto al 12% circa del 2006 e addirittura al 15% circa del 2008. E le banche, dopo le importanti riforme seguite alla crisi del 2008, sono oggi molto meglio capitalizzate.

Inoltre, non tutte le flessioni del settore immobiliare sono necessariamente sistemiche, anche quando si sgonfia una bolla come dimostra una recente illustrazione dalla Cina. Dopo diversi anni di eccessivo splendore, il settore immobiliare è in profonda crisi da almeno due anni. Un grande immobiliarista locale, Evergrande Group, come molti altri, sta lottando per evitare la bancarotta mentre i clienti individuali promuovono azioni di rivalsa. Eppure il paese si piega ma non si spezza.

È anche vero che lo strapotere dello Stato in Cina non ha eguali dove il settore gode di un pieno sostegno, anche sul piano della legge che ha recentemente allentato i limiti di indebitamento per gli immobiliaristi.

Ma la depressione del 2008 ha dimostrato che anche gli americani non hanno esitato a ricorrere agli aiuti di Stato per salvare le istituzioni immobiliari strategiche. Alla stregua delle banche, il settore è troppo strategico per essere abbandonato a sé stesso in caso di gravi difficoltà proteggendo, a partire da una certa soglia, i risparmiatori, i proprietari e le aziende del settore gratuitamente – o meglio, a spese dello Stato.

Tuttavia, le tensioni negli Stati Uniti non saranno prive di ripercussioni in termini di occupazione, consumo di beni capitali, fiducia delle famiglie e rinnovamento energetico. Se la crisi dovesse aggravarsi la Fed sarebbe sensibile a questo aspetto che si rivela essere persino un baluardo contro un aumento eccessivo dei tassi d’interesse.

Per ora, tuttavia, l’argomento non è considerato sufficientemente preoccupante perché la Fed vi dedichi la maggior parte dei suoi interventi.

Ma se ciò dovesse accadere, l’atteggiamento della Fed diventerebbe certamente più accomodante e, dopo alcuni momenti di tensione, sarebbe probabilmente accolto con favore dai mercati. Al contrario, se questo momento non arrivasse, significherebbe che le attuali tensioni non si sarebbero trasformate in una crisi profonda, un aspetto che i mercati, con maggior pacatezza, apprezzerebbero altrettanto!

Alexis Bienvenu, portfolio manager La Financière de l’Echiquier

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