Locazioni commerciali: gli effetti della pandemia sulla prassi negoziale

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locazioni commerciali nuove clausole e nuovi accordi

L’emergenza sanitaria da Covid19 ha avuto – e sta comportando – conseguenze disastrose in tutti i settori dell’economia, in qualsiasi parte del mondo. Tra i tanti, il comparto immobiliare, a causa della sua stretta interdipendenza con ogni attività privata, commerciale e produttiva, è stato uno dei più colpiti Commercianti, artigiani, ristoratori, palestre, parrucchieri – e ancora – cinema, teatri, insomma i titolari di moltissime attività commerciali sono stati costretti a subire il lock down e, con esso, la chiusura totale dei loro esercizi, disposta dai “decreti emergenziali”.

L’impatto economico è stato deflagrante, in un contesto nell’ambito del quale il blocco delle attività cosiddette “non essenziali” (o, comunque, la crisi economica conseguente alla pandemia) ha ridotto moltissimi imprenditori a non poter sostenere il peso economico dei canoni previsti nei contratti di locazione concernenti gli immobili presso cui essi esercitavano le loro attività.

Ne è derivato, come tristemente evidente, un vero e proprio conflitto tra categorie, nel quale:
• i conduttori hanno sostenuto (e continuano ad affermare) che il mutato contesto giustificherebbe la sospensione dei canoni di locazione, una revisione del relativo ammontare o, persino lo scioglimento del contratto;
• i locatori hanno sostenuto (e continuano a difendere) il principio “pacta sunt servanda”, e quindi la tesi secondo cui la crisi pandemica non imporrebbe nessuna modifica dei contratti vigenti, né con riguardo all’ammontare dei canoni né rispetto a qualsiasi altra pattuizione.

In questo contesto, in molti casi, locatori e conduttori sono riusciti ad addivenire a un accordo per evitare la lite giudiziaria e la conseguente fine del rapporto; ma in altre (moltissime) situazioni la controversia è finita in Tribunale ed è tuttora oggetto di giudizi pendenti.

Negli uni e negli altri casi, un dato può considerarsi comune: i contratti di locazione oggetto di lite non prevedevano clausole per la disciplina delle cosiddette sopravvenienze rilevanti (quelle, cioè, che superano l’alea normale) e pertanto, non regolavano le conseguenze di eventi straordinari (quale è, appunto, una pandemia) destinati a incidere sugli equilibri giuridici ed economici del rapporto.

In mancanza di pattuizioni delle parti (e/o di specifiche indicazioni offerte dalla normativa emergenziale), si è reso inevitabile il ricorso ai principi generali dell’ordinamento e, quindi, alle seguenti diverse soluzioni, a seconda che si preferisse interrompere il rapporto oppure difenderne l’efficacia:
• il diritto di recesso del conduttore per gravi motivi;
• la risoluzione contrattuale per eccessiva onerosità sopravvenuta o per impossibilità (totale) sopravvenuta;
• la riduzione del canone per impossibilità (temporanea) delle prestazioni poste a carico del locatore (limitatamente alla fase del lock down);
• la facoltà di sollecitare la rinegoziazione del contratto di locazione al fine di ricondurlo ad equità ed evitarne la risoluzione.

A oggi, in giurisprudenza, non si è formato un orientamento univoco sulla legittimità del ricorso ai citati istituti. Al contrario, le sentenze finora emesse dai Tribunali sono, tra loro contrastanti e, persino, frutto di visioni ideologiche dei singoli giudicanti.

In un simile contesto, al di là della posizione che i Giudici di merito vorranno assumere, non vi è dubbio che il conflitto in esame e la totale mancanza di un indirizzo governativo o giurisprudenziale univoco abbiano, allo stato, solo causato la moria di moltissime attività commerciali (alcune delle quali non saranno più riprese) e il letterale svuotamento di molti negozi delle nostre città.

Il cambio culturale

Un’ulteriore, sicura conseguenza di quanto accaduto nell’ultimo anno è l’attuale, diffusa percezione di quanto sia importante prevedere – anche all’interno dei contratti di locazione – una puntuale disciplina delle sopravvenienze. Tale accresciuta sensibilità non è, peraltro, dei soli avvocati, ma anche degli stessi operatori economici, i quali – oggi molto più di ieri – chiedono espressamente ai propri legali di non trascurare quest’aspetto nella predisposizione dei nuovi contratti di locazione e/o delle scritture modificative/integrative dei contratti esistenti.

La nuova prassi negoziale

Si assiste, quindi, a una nuova prassi che vede il diffondersi – anche all’interno dei contratti di locazione commerciale (al pari dei contratti di affitto di azienda) – di minuziose clausole volte a disciplinare le conseguenze delle circostanze sopravvenute, imprevedibili e straordinarie, idonee ad incidere sul rapporto tra locatore e conduttore. Ciò, nell’interesse di entrambe le parti, nonché nell’ottica di salvaguardare la prosecuzione del contratto, evitandone l’interruzione, tanto più per via litigiosa.

Tali clausole di salvaguardia possono essere raccolte in tre categorie:
• le cosiddette clausole di adeguamento automatico;
• le clausole di forza maggiore;
• le cosiddette clausole di hardship.

Si tratta di pattuizioni differenti tra loro, la cui redazione deve essere attenta, per poterne valorizzare i diversi effetti ed evitare che si somiglino (rectius confondano) tra loro.

In particolare:

• le clausole di adeguamento automatico sono quelle con cui le parti mirano a predeterminare gli effetti della sopravvenienza, stabilendo le conseguenze del suo verificarsi.

Si tratta di clausole che, più di tutte, mirano alla preservazione del rapporto, tra le quali rientra la previsione, sempre più diffusa nei contratti di locazione, secondo cui, al verificarsi di un certo evento straordinario e imprevedibile (da definire all’interno del contratto, anche mediante una lista esemplificativa), tale da incidere sull’equilibrio del rapporto, rendendo più gravosa la prestazione del conduttore, quest’ultimo potrà pretendere una riduzione del canone per l’intera durata dell’evento, nella misura predeterminata all’interno del contratto.

• Diversa è la clausola di forza maggiore, la quale è volta a disciplinare le conseguenze di quelle circostanze non imputabili alle parti (quali gli scioperi, le calamità naturali, le guerre … una pandemia, etc.) che comportano la loro impossibilità di adempiere alle obbligazioni previste dal contratto.

Con l’adozione di tali clausole, è possibile – per le parti – pattuire che, al verificarsi di uno di tali eventi:
(i) per l’intera durata di questi ultimi, considerata la loro incidenza sul godimento dell’immobile da parte del conduttore, questi, fermo solitamente il pagamento delle spese condominiali, avrà il diritto di sospendere il pagamento dei canoni;
(ii) o, altrimenti, di pretendere la risoluzione del contratto laddove l’evento di forza maggiore si protragga oltre un periodo di tempo che sarà determinato nel contratto.

• La clausola di hardship è tesa a disciplinare le ipotesi di eccessiva onerosità sopravvenuta delle prestazioni dedotte nel contratto. Al verificarsi di tali eventi (anch’essi da definire all’interno del contratto, possibilmente con una lista esemplificativa) alle parti sarà consentito di pretendere una rinegoziazione del rapporto, al fine di ricondurlo ad equità, eliminando la sproporzione sopravvenuta tra le rispettive obbligazioni.

Il tutto:
(i) tramite l’intervento di un terzo (e, quindi, mediante il ricorso all’arbitraggio); o
(ii) attraverso un negoziato tra le parti, all’esito del quale, ove non fosse raggiunto un accordo, sarà possibile affidarsi alla decisione di un terzo oppure pretendere la risoluzione.

Nel contesto appena descritto, in cui la pandemia da Covid19 continua a imperversare e le Autorità persistono nell’emettere provvedimenti restrittivi delle attività commerciali, giova – da ultimo – segnalare una tendenza apparentemente in contrasto con quanto sopra. Ferma l’attenzione delle parti a disciplinare bene, all’interno dei contratti di nuova predisposizione, le conseguenze di eventuali eventi straordinari e imprevedibili, è sempre più frequente che, all’interno di essi, proprio la pandemia venga esclusa dagli eventi di forza maggiore e/o dalle cause di eccessiva onerosità sopravvenuta delle prestazioni. Ciò, in quanto, in effetti, si tratta di un evento che attualmente non può considerarsi né straordinario, né imprevedibile.

Qualunque sia l’evolversi dell’attuale pandemia e dalla terribile crisi che ne è derivata, essa ci ha ricordato (ove ve ne fosse bisogno) quanto sia importante la chiarezza ed esaustività di un testo contrattuale. Ciò, nell’ottica di prevenire possibili controversie tra le parti, di garantire l’equilibrio dei rapporti tra gli operatori, la loro stabilità e, con essa, la saldezza del sistema economico.

L’insegnamento è prezioso.

di Edoardo Calcaterra e Alessandro Titone – Team real estate di Lca Studio Legale

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