Uno dei principali problemi che oggi gli operatori immobiliari italiani incontrano nel realizzare un prodotto in social housing è, senza nasconderci dietro stime e dati che sono e restano impietosi, l’utile che si percepisce dalla vendita di questi immobili. In pratica i margini che vengono ottenuti da uno sviluppatore in social housing sono veramente molto bassi, a volte non si supera il 4% dell’investimento al netto delle tasse (stando peraltro anche larghi nelle stime).
Ma allora, sorge spontanea una domanda, vale la pena realizzare uno sviluppo in social housing quando ci sono sui mercati dei prodotti finanziari, mi riferisco banalmente alle obbligazioni, che sono profittevoli più o meno secondo quelle percentuali e, tuttavia, non scontano alcun rischio dal punto imprenditoriale (oggi però ne scontano altri …)? O in alternativa: è possibile ricavare un utile interessante da questo tipo di operazioni?
Housing sociale in versione smart city
Per ottenere un tale risultato e cioè un utile superiore al 4% occorre cambiare prospettiva, occorre cioè provare a realizzare il prodotto in social housing con caratteristiche e modalità diverse rispetto alle attuali, direi del tutto nuove. Mi riferisco alla opportunità o, forse, nel nostro caso, alla necessità di realizzare un prodotto immobiliare totalmente interconnesso alle infrastrutture realizzate con le tecnologie smart ed economicamente sostenibile. In pratica una smart city: cioè un nucleo urbano intelligente completamente integrato.
Benefici e costi
Qual è il vantaggio di realizzare uno sviluppo immobiliare in formato smart o, meglio, di smart city? Tra i principali punti di forza troviamo che sia le infrastrutture che gli immobili hanno minori spese di elettricità (sia pubblica che privata), minori spese di gas e di acqua; ulteriori risparmi possono poi spaziare dal costo di raccolta dei rifiuti a quello del riciclo delle acque nere.
A ciò si aggiungano anche i minori costi di manutenzione degli impianti e la loro maggior durata in quanto ottimizzati sia rispetto alle infrastrutture che agli immobili in cui sono finalizzati.
Costa di più una città smart? I costi di realizzazione di un prodotto smart portano, nella pratica, a un incremento che possiamo stimare in circa il 10% dei costi di costruzione e ciò prendendo in considerazione un normale sviluppo non smart. Ciò avendo come punto di partenza la realizzazione di un nucleo urbano (o extra urbano) di circa 800 appartamenti.
Inoltre, abitare in un nucleo immobiliare smart ove si tende a realizzare una crescita sostenibile nell’ambito di un miglioramento della qualità della vita, amplifica incredibilmente nel potenziale acquirente la percezione di poter vivere, finalmente, in un contesto più moderno, totalmente interconnesso ed aderente alle proprie esigenze di “ben vivere”, fonte di inclusione sociale e senza particolari extra costi, con la possibilità di risparmiare in termini di consumi di acqua, luce e gas, oltre che con una accessibilità notevole rispetto ai servizi necessari per la vita quotidiana (car sharing, bike sharing, free wifi, ecc.). In pratica questa pubblicità estremamente positiva rende notevolmente più vendibile sul mercato un prodotto di questo tipo che garantisce il recupero dell’extra costo sostenuto dallo sviluppatore per realizzare il format immobiliare smart ed anche un extra guadagno rispetto al fatidico 4%.
Si può pertanto ragionevolmente ritenere che questa nuova visione del formato smart delle nuove costruzioni immobiliari, soprattutto nel social housing, sarà il nuovo modo di sviluppare questo particolare tipo di immobili che, oggi, scontano un basso ritorno e generano un po’ un’idea di costruzioni di serie B.
Marco Bello – Studio Legale Bello
