Stabile il mercato degli immobili d’impresa a Milano e provincia

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A Milano città i capannoni sono inutilizzati e quei pochi che restano sul mercato sono destinati a ospitare attività di servizi o di deposito merce o comunque a supporto di altre attività commerciali. Altre volte sono utilizzati da piccoli artigiani per fornire un servizio rapido ed efficiente ai clienti oppure da carrozzerie e autoriparazioni che restano in città per soddisfare l’esigenza della clientela milanese.

Secondo un report di Tecnocasa, le richieste di spazi nella provincia sud e nel primo hinterland sono alimentate da aziende della logistica in modo da poter servire velocemente i clienti in città.

Insediamenti di tipologie produttive sono presenti nell’area compresa tra corso Lodi e via Ripamonti, nella zona sud-est di Milano che ha il vantaggio di avere due uscite per la tangenziale Ovest (Corvetto e Milano Vigentina). 

Gli immobili con destinazione artigianale e industriale si concentrano prevalentemente tra via Quaranta, viale Ortles e le vie traverse e a ridosso dello scalo di Porta Romana. Si trovano capannoni da 500 a 3.000 mq. Le quotazioni vanno da 800 a 1.000 € al mq mentre i canoni di locazione oscillano da 50 a 60 € al mq annuo per soluzioni da ristrutturare fino a 80 € al mq annuo per quelli già ristrutturati.

Ci sono diverse richieste di immobili artigianali-industriali (da 300-500 mq) al fine di insediare show room di moda e spazi da dedicare alla ristorazione in vista dell’aumento delle persone che saranno in zona e che lavorano presso la Fondazione Prada e Symbiosis.

Al momento non ci sono capannoni dismessi che possano trasformarsi in residenziale nonostante vi sia una buona domanda. Operazioni di locazione di capannoni da destinare alla post produzione grafica e fotografica sono state realiazzate nel quartiere della Barona (via Watt, via Pestalozzi, via Binda, via Morimondo). Nella zona est queste tipologie si concentrano tra via Palmanova e viale Monza, oltre che nell’area di Rubattino e Lambrate. Si cercano tagli inferiori a 500 mq utilizzati prevalentemente da piccole imprese

Le tipologie più ricercate devono essere in buono stato preferibilmente con area di carico/scarico merce. Difficilmente chi prende in affitto un capannone può sostenere i costi legati al ripristino. I canoni di locazione si aggirano intorno a 60-70 € al mq annuo.
I laboratori sono ricercati per realizzare studio-abitazione ragione per cui sono più richiesti quelli posti al piano terra e meno quelli posizionati ai piani seminterrati.

Il mercato nella provincia di Milano

Provincia Nord:
Il mercato degli immobili per l’impresa nell’area di Paderno Dugnano, Cusano, Bollate, Cormano, Senago e Novate registra segnali di leggera ripresa a livello di richieste e di interesse. Prezzi e canoni di locazione sono sostanzialmente stabili.

Il segmento di mercato più dinamico è quello dei capannoni per i quali aumentano le richieste di acquisto e di locazione. Le imprese chiedono spazi più adeguati alle loro necessità, più ampi e in posizioni migliori, forti del fatto che l’attività produttiva è in ripresa.

Realtà operanti nel settore produttivo o nella logistica chiedono soluzioni di qualità in termini tipologici, funzionali e impiantistici e prive di difetti come il tetto in eternit la cui presenza impone degli importanti costi di smaltimento. I prezzi (800-900 € al mq) e i canoni di locazione (da 30 a 50 € al mq annuo a seconda della dimensione) raggiunti ormai da queste tipologie immobiliari le rendono più accessibili.

L’area a Nord di Milano, in particolare quella a ridosso della Bovisa, suscita interesse nelle aziende del settore logistico e, di conseguenza, anche le aree limitrofe ne beneficiano. Le compravendite sono concentrate su tagli medio piccoli, tra 200 e 700 mq. In locazione si muovono piccole e medie realtà artigianali del settore manifatturiero, soprattutto, della meccanica, dell’impiantistica oppure del commercio all’ingrosso.

La domanda si orienta su metrature inferiori a 1.000 mq e la differenza è fatta più dalla qualità che dalla location. Si prediligono le tipologie con impianti elettrico e di riscaldamento a norma e adeguata presenza di area di carico e scarico merci.

Le location preferite sono gli svincoli autostradali della Milano-Meda, della Milano-Laghi, della Milano-Venezia e la nuova tangenziale Rho-Monza. In crescita la domanda da parte di aziende operanti nella logistica ma l’offerta non è in grado di soddisfarle perché spesso i capannoni mancano dei requisiti necessari (ribalte, dimensioni apprezzabili, aree di manovra adeguate). Alcuni comuni della zona, hanno contingentato le licenze per la logistica e l’autotrasporto limitando così la presenza di nuovi insediamenti di queste attività.

A Limbiate, Bovisio Masciago, Varedo, Cesano Maderno e Solaro la ripresa delle richieste è più marcata sul segmento della locazione che non su quello della vendita. L’offerta è abbondante e questo permette ancora l’esistenza di valori calmierati. Il taglio più richiesto è in aumento, intorno a 500-1.000 mq, dal momento che alcune aziende del posto si trovano davanti a piani di sviluppo e approfittando dei prezzi e dei canoni più contenuti si espandono.

Si prendono in considerazione gli immobili collocati in aree industriali posizionate lungo la Milano-Meda e la Monza-Cologno, possibilmente in buono stato, dotati di un cortile per carico e scarico merci e con impiantistica a norma. Si registra un’abbondante offerta di immobili in vendita, spesso da parte di aziende che non riescono a pagare il mutuo o il leasing e che per dismettere l’immobile ribassano i prezzi. Si iniziano a vedere i primi cantieri con nuovi capannoni acquistabili a 1.000 € al mq. Le tipologie usate oscillano da 400 a 800 € al mq. I canoni di locazione si aggirano intorno a 30-35 € al mq annuo con punte di 40 € al mq annuo. I prezzi, per immobili di recente costruzione, oscillano da 900 a 1.000 € al mq.

Provincia Nord-Ovest:

A Legnano aumentano le richieste di acquisto di capannoni, in particolare da società che operano nel settore della produzione e alla ricerca di metrature da 300 a 1000 mq, possibilmente insediate nella zona industriale e all’uscita di Castellanza sulla Milano-Varese (zona Grancasa). Sono imprese presenti da anni sul territorio e che hanno ormai raggiunto una buona solidità patrimoniale ed economica. L’offerta si contrae e gli immobili presenti sul mercato spesso hanno prezzi (700-800 € al mq) lontani dalla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che si aggira intorno a 600-650 € al mq. Si tratta prevalentemente di immobili di recente costruzione. Cercano in affitto prevalentemente aziende di produzione o deposito e piccoli artigiani. I canoni di locazione si aggirano intorno a 35-40 € al mq annuo. Da segnalare la presenza di progetti di nuova costruzione per circa 13 mila mq.

Nei primi mesi del 2018, sul mercato di Parabiago si registra una leggera ripresa delle compravendite, in particolare per i capannoni acquistati da piccoli artigiani. Si indirizzano su tagli inferiori a 1000 mq con prezzi che vanno da 450 a 550 € al mq e canoni di locazione intorno a 30-35 € al mq annuo. Hanno acquistato capannoni in buono stato con impianti a norma. A Parabiago le zone più richieste sono viale Lombardia, la Strada Statale del Sempione e via Santa Maria. A Cerro Maggiore è via Kennedy, a San Vittore Olona via I Maggio. Parabiago e Nerviano sono i centri abitati preferiti. Da segnalare una contrazione dell’offerta immobiliare: le soluzioni posizionate nelle migliori location sono infatti state assorbite. Non dimentichiamo infatti che Parabiago resta il fulcro del distretto della calzatura con la presenza di importanti realtà quali “Fratelli Rossetti”, “Chanel”, “Hermes” e “Christian Loboutin”.

Provincia Ovest:

A Magenta, nel primo semestre del 2018, il mercato degli immobili per l’impresa registra delle dinamiche si ripresa che ancora non si riversano su prezzi e locazioni.

Nel primo semestre del 2018 sul mercato dei capannoni si riscontra interesse per l’acquisto di tipologie in buono stato, dotate di impianti a norma e comprese tra 700 e 1.200 mq. Negli ultimi tempi si sono affacciati acquirenti del settore della meccanica per la ricerca di capannoni dotati di carroponte che sopportano 10-15 tonnellate. Ci si orienta all’acquisto grazie alla presenza di prezzi vantaggiosi, anche se al momento sembra esserci una diminuzione dell’offerta di immobili di qualità. In media si registrano prezzi di 500-550 € al mq per soluzioni in buono stato e pronte all’uso, altrimenti si scende a 450 € al mq.

I canoni di locazione si aggirano intorno a 40-45 € al mq annuo con punte minime di 20-35 € al mq annuo per immobili in cattivo stato di manutenzione. Oltre allo stato dell’immobile si guarda alla presenza di comode aree di carico e scarico e alle altezze che devono essere almeno di sette metri. Oltre allo stato dell’immobile è importante anche la location dello stesso. Sono richieste, in modo particolare, le soluzioni ubicate sulla Strada Statale di Malpensa-Boffalora sulle uscite per la A4. Attese per il mercato dei capannoni di questa zona sono legate agli interventi dell’ex area Expo con l’insediamento in particolare dello Human Technopole e del proseguo della SS Malpensa. Infatti le aziende si stanno interessando all’area.

Sul mercato dei laboratori si registra una buona domanda: cercano per aprire attività del settore meccanico o di riparazione auto e comunque piccole attività di artigianato di servizio. I canoni di locazione sono di circa 30-40 € al mq annuo. Le metrature richieste oscillano tra 150-300 mq. Prezzi di vendita tra 500 e 650 € al mq .

Provincia Sud-Ovest

Nelle zone di Trezzano Sul Naviglio, Corsico e Cesano Boscone, nei primi sei mesi del 2018, il mercato immobiliare registra richieste di tagli da 100 a 300 mq da parte di piccoli artigiani. Società del settore dei trasporti e della logistica si indirizzano su metrature superiori a 1000 mq e situate in posizioni con ottima viabilità. L’offerta è vetusta e sono poche le soluzioni di nuova costruzione esistenti. Le uniche si trovano nel comune di Cusago dove hanno costruito capannoni abbinabili, con metrature a partire da 500 mq e con valori medi di 800-900 € al mq. Piacciono le aree di Trezzano sul Naviglio e di Cesano Boscone che sorgono a ridosso della tangenziale e quelle di Corsico a ridosso di Milano: in queste zone i canoni di locazione hanno valori medi intorno a 35-38 € al mq annuo con punte di 50 € al mq per le soluzioni con impianti certificati (prezzi di 1200 € al mq). Prezzi medi per le soluzioni usate di 400-450 € al mq.

La domanda di laboratori vede protagonisti piccoli artigiani alla ricerca di metrature di 100-150 mq posizionati ai piani terra di palazzine residenziali. Se ne trovano soprattutto nella zona di Rozzano- Quinto de’ Stampi, a Cesano Boscone e a Corsico. Le quotazioni medie sono di 30 € al mq annuo, i prezzi intorno a 400-500 € al mq.

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