Speretta (Gabetti): “Rimbalzo a Milano? Solo se l’emergenza terminerà in tempi rapidi”

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“Per quanto riguarda l’andamento delle compravendite e dei prezzi, allo stato attuale è ancora da valutare quale impatto potrà avere l’emergenza Coronavirus sul mercato residenziale”, afferma il direttore generale di Gabetti Property Solutions, Marco Speretta, ad accompagnamento del report della società relativo all’andamento del mercato della casa nel milanese nel secondo semestre del 2019. L’esito di questo inaspettato problema, “dipenderà dalla durata del fenomeno, che attualmente non è prevedibile. Al momento l’attività risulta rallentata nelle aree maggiormente interessate dall’emergenza e la recente chiusura consigliata alle agenzie immobiliari, porterà sicuramente ad un calo più marcato delle transazioni. A livello annuale, qualora dovesse permanere una situazione di questo tipo, gli effetti porterebbero ad un calo dei volumi, al contrario, se nel secondo semestre dovesse rientrare l’emergenza, potrebbe esserci un effetto rimbalzo”, conclude Speretta.

I numeri del mercato della casa a Milano secondo Gabetti

Nel 2019, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti, presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il capoluogo milanese ha mostrato buone performance per il mercato residenziale, in termini di volumi transati.

Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2019 si sono infatti registrate 26.226 transazioni residenziali, +6,9%, rispetto al 2018.

Per quanto riguarda i prezzi, secondo quanto è emerso dalle agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, la variazione nel 2019 è stata del +3,5%. Un altro dato positivo, che contribuisce al maggiore dinamismo di mercato, è relativo alle tempistiche medie di vendita, che, nel 2019, si sono attestati intorno ai due-tre mesi, in diminuzione rispetto all’anno precedente.

Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati dell’ 8,4%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.

Analisi di mercato per macrozone

Il mercato residenziale milanese ha proseguito il trend di lieve crescita delle quotazioni, con ribassi, limitati ad alcune zone periferiche, compensati da una lieve crescita nelle zone centrali e semicentrali. L’offerta è sempre più polarizzata in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e contesto.

Centro e semicentro

Nelle zone centrali e semicentrali, si è confermata una buona domanda per le soluzioni più interessanti in termini di rapporto qualità/prezzo. In tale contesto, sono premiate le soluzioni migliori per trilocali o bilocali in termini di posizione, piano, affacci, luminosità, contesto, oltre che stato manutentivo. Anche nelle zone centrali scontano invece una sensibile riduzione della domanda e delle quotazioni gli immobili con caratteristiche penalizzanti (piani bassi, assenza di ascensore, ecc.) che in questo momento faticano ancora ad essere assorbiti.

Nell’ambito delle zone di pregio, nel secondo semestre del 2019, Milano ha confermato una buona domanda soprattutto per le zone del Centro Storico, Brera e Magenta, in un contesto di quotazioni in crescita. Le quotazioni per immobili di pregio in Centro Storico vanno dai 6.300 – 7.400 euro al mq per l’usato e a 7.800 – 8.850 euro al mq per il nuovo/ristrutturato. In particolare in zona Magenta – Pagano – Castello gli immobili di pregio nuovi/ristrutturati vanno dai 7.800 ai 9.350 euro al mq, mentre siamo dai 9.150 agli 11.200 euro al mq in zona Brera.

Il Quadrilatero (11.000 – 14.000 euro al mq per il nuovo/ristrutturato), in ragione dei prezzi richiesti elevati, continua ad essere contrassegnato da una maggiore distanza tra le aspettative dei proprietari venditori riguardo al valore degli immobili e il sentiment dei potenziali acquirenti. Questo elemento contribuisce in generale, in questo segmento, a mantenere lunghi i tempi medi di vendita, incidendo complessivamente sulla vivacità del mercato. Tra le zone di pregio si segnala inoltre Palestro – Duse, caratterizzata da un’offerta di immobili di pregio con quotazioni intorno ai 7.500 – 8.500 euro al mq per l’usato e ai 9.000 –10.500 euro al mq per il nuovo/ristrutturato.

La domanda residenziale del target con disponibilità medio-alte conferma il suo interesse per le zone centrali e semicentrali, tra cui si segnalano le zone di Porta Romana, Navigli, Bocconi, Indipendenza, Sempione, Fiera e Pagano.
Come commenta Dario Incalcaterra, titolare dell’agenzia Grimaldi di Milano Monte Nero: “Le zone preferite sono Porta Romana e la fascia esterna all’area C ma interna alla circonvallazione, dove i clienti sono disposti a spendere 300-350 mila euro per un bilocale in buono stato. Le tipologie maggiormente richieste in zona prevedono, oltre a mono e bilocali, anche tagli oltre i 150mq, situati ai piani medi-alti e con spazi esterni come balconi o terrazzi. I tempi medi di vendita si aggirano intorno ai due mesi, in diminuzione rispetto al passato, e le trattative possono prevedere sconti dal prezzo richiesto del 5-7%”.

Andando nel dettaglio delle quotazioni delle varie zone, la zona Indipendenza presenta quotazioni intorno a 4.800 euro al mq per l’usato medio in buono stato, 5.500 euro al mq per il signorile in buono stato e 6.000 euro al mq per l’ottimo stato.

In zona Lodi – Porta Romana le quotazioni sono risultate complessivamente stabili, registrando valori per l’usato medio in buono stato intorno ai 4.100 euro al mq, mentre in caso di soluzione signorili 4.500 euro al mq fino a un massimo di 5.500 euro/mq in caso di immobili signorili in ottimo stato. In zona XXII Marzo – Cadore le quotazioni risultano il leggero aumento, con valori intorno ai 4.000 euro al mq per l’usato medio in buono stato e 5.000 euro al mq per le soluzioni signorili in buono stato.

Secondo Marina De Venezia dell’agenzia Professionecasa di Milano XXII Marzo: “Negli ultimi sei mesi del 2019, si è assistito a un trend positivo del mercato residenziale, con compravendite in forte aumento nella zona di XXII Marzo. In aumento anche la domanda di acquisto a fronte di un’offerta sempre più scarsa e prezzi in aumento. Sono due le tipologie di immobile che sono state maggiormente richieste: chi cerca come abitazione ha preferito il trilocale, mentre chi cerca a scopo di investimento ha optato per il bilocale. In entrambi i casi, più richiesti immobili già in buono stato manutentivo, preferiti se dotati di spazio esterno vivibile come balcone o terrazzo e doppi servizi (per il trilocale), per un budget di spesa medio che va dai 330 ai 600 mila euro per i due tagli menzionati. Tra le zone più richieste si confermano quelle più esclusive e signorili del quartiere, come ad esempio la zona di Viale Montenero, via Sottocorno e via Marcona; molto apprezzata anche la zona intorno a Piazza Libia”.

La zona Ticinese ha registrato per il signorile in ottimo stato valori stabili su una media di 6.000 euro al mq, mentre per il signorile usato in buono stato siamo a 5.400 euro al mq. Nella stessa zona l’usato di tipologia media in buone condizioni è intorno ai 4.600 euro al mq. In zona Bocconi le quotazioni sono similari per il signorile in buono stato che si attestano intorno ai 4.600 euro, mentre la tipologia media è inferiore con 4.050 euro al mq.

In zona San Gottardo – Tabacchi e Navigli, l’usato medio è a 3.800-3.900 euro al mq, mentre il signorile è a 4.100-4.250 euro al mq se usato in buono stato e a 4.750 euro al mq se in ottimo stato. Stabilità in zona Solari – Tortona, dove l’usato signorile in buono stato si attesta intorno ai 4.600 euro al mq. Nella stessa zona le tipologie medie ed economiche sono a 3.900 – 4.100 euro al mq.

La zona di Pagano conferma il suo appeal per il target con buona disponibilità. Le quotazioni, in aumento si attestano intorno ai 5.950 euro al mq per il signorile in buono stato e ai 6.700 euro al mq per l’ottimo stato, con quotazioni superiori per soluzioni di particolar pregio. Nella stessa zona l’usato medio in buono stato è intorno ai 5.700 euro al mq.

In crescita le quotazioni in zona Fiera, dove le soluzioni signorili usate in buone condizioni in zona Fiera – Amendola – De Angeli si attestano su una media di 5.700 euro al mq, mentre le soluzioni medie hanno quotazioni intorno ai 5.000 euro al mq. Per le soluzioni in ottimo stato si sale rispettivamente a 6.200 euro al mq e a 5.400 euro al mq. Per la zona Fiera – Silva – Pagliano siamo su una media di 4.200 – 5.200 euro al mq per le soluzioni usate medie e signorili in buone condizioni, che salgono a 4.700 – 5.700 euro al mq per l’ottimo stato. Nella macro zona la domanda si mantiene stabile e si raggiungono quotazioni superiori rispetto alle medie evidenziate, soprattutto nella zona City Life, nel caso di immobili nuovi, dotati di ottimi standard energetici e in generale per le soluzioni di pregio di particolare rilievo. Quotazioni più contenute, ma comunque in crescita in zona Portello – Fiera, dove per l’usato in buono stato medio siamo a 3.500 euro al mq, che sale a 4.200 euro al mq se signorile.
In zona Sempione – Arco della Pace, dove si rilevano quotazioni in crescita, siamo mediamente intorno ai 4.850 – 5.600 euro al mq per l’usato medio in buono stato in caso di immobili medi e signorili, che salgono a 5.400 – 6.250 euro al mq se in ottimo stato. Le soluzioni di tipologia economica in buono stato, per caratteristiche intrinseche o per contesto, sono intorno ai 4.350 euro al mq.

In zona Losanna – Cenisio – Procaccini le quotazioni, stabili, sono più contenute, 3.700 – 4.000 euro al mq in caso di soluzioni in buono stato medie e signorili e 4.200 – 4.500 euro al mq se in ottimo stato.

La zona Isola presenta quotazioni in crescita, siamo intorno ai 4.350 – 5.500 euro al mq per le soluzioni medie e signorili usate in buono stato, mentre per il signorile in ottimo stato siamo intorno ai 6.300 euro al mq. In zona Garibaldi siamo a 5.900 – 6.700 euro al mq, rispettivamente per l’usato medio e signorile in buone condizioni, e intorno ai 7.200 euro al mq per il signorile in ottimo stato. In entrambe le zone si discostano dalle medie evidenziate le soluzioni nuove con elevati standard di efficienza energetica.

In Buenos Aires le quotazioni risultano in crescita. In zona Buenos Aires – Venezia siamo tra i 4.500 e i 4.950 euro al mq per l’usato in buono stato di tipologia media e signorile, mentre l’ottimo stato ha quotazioni tra i 5.000 e i 5.600 euro al mq. Spostandosi verso la zona Buenos Aires – Loreto, per le stesse soluzioni, siamo tra i 3.900 e i 4.350 euro al mq per l’usato in buone condizioni medio e signorile e tra i 4.100 e i 4.850 euro al mq per l’ottimo stato. In questa zona si registra una forte variabilità a seconda delle specifiche vie e soluzioni immobiliari, presentando accanto alla tipologia media e signorile anche un’offerta di tipo economico con quotazioni inferiori (3.250 euro al mq per l’usato in buono stato se verso Loreto e 4.100 euro al mq se verso Porta Venezia).

Periferia

Nelle zone periferiche si riscontrano situazioni piuttosto differenziate in termini di domanda, dinamismo di mercato e quotazioni.

Per quanto riguarda la Periferia Nord-Ovest, in zona Certosa – Villapizzone le quotazioni sono tra i 1.300 e i 1.950 euro al mq per l’usato in buono stato di tipologia economica e media, mentre le soluzioni da ristrutturare variano da 1.150 a 1.700 euro al mq.

Passando alla Periferia Nord, in zona Dergano troviamo quotazioni intorno ai 2.400 euro al mq per l’usato medio in buono stato, che scendono a 1.700 euro al mq per la tipologia economica. In Zara – Istria siamo sui 2.750 euro al mq per il civile in buono stato e sui 2.100 euro al mq per soluzioni più economiche. In zona di Farini si sono registrate quotazioni intorno ai 3.200 euro al mq per soluzioni di tipologia media in buono stato, che salgono a 3.400 euro al mq per immobili signorili, fino a 3.900 euro al mq per il signorile ottimo.

Quotazioni intorno ai 1.600 – 1.750 euro al mq per gli immobili economici in buono stato in zona Niguarda e Affori, che salgono a 2.100 – 2.250 euro al mq per la tipologia media.

Spostandoci verso la zona nord-est, in zona Viale Monza – Precotto – Gorla le quotazioni risultano in aumento tra 1.900 e i 2.450 euro circa al mq per l’usato in buono stato a seconda delle tipologie. In zona Turro siamo tra i 2.000 e 2.550 euro al mq per l’usato medio in buono stato, mentre in zona Nolo, per immobili della stessa tipologia siamo intorno ai 2.250 – 2.800 euro al mq.

Come commenta Mario Curia dell’agenzia Gabetti di Milano Loreto – Nolo: “Il secondo semestre del 2019 ha mostrato un andamento delle compravendite in aumento, con prezzi in aumento e offerta in riduzione. I bilocali si confermano i maggiormente richiesti nella zona, soprattutto da giovani coppie o lavoratori e da investitori per successiva messa a reddito, di solito con la formula dell’affitto breve, con un budget di spesa medio di circa 200-250 mila euro. Molto apprezzati da chi cerca casa ascensori, spazi esterni come balconi o terrazzi e affacci su vie meno trafficate. I tempi medi di vendita, se l’immobile è a prezzo, si sono molto contratti e si aggirano intorno al mese, con uno sconto minino 4% dal prezzo di richiesta”.

In zona Parco Lambro – Cimiano le quotazioni per l’usato medio o signorile in buono stato variano dai 2.650 ai 2.850 euro al mq.

La zona Lambrate ha mostrato quotazioni in crescita intorno ai 2.450 euro al mq per il medio usato in buono stato e intorno ai 2.800 euro al mq se in ottimo stato. Il signorile ha invece punte intorno ai 3.500 euro al mq per soluzioni in ottimo stato. In zona Città Studi l’usato in buono stato di tipologia media è intorno ai 3.300 euro al mq, mentre per il signorile siamo a 3.700 euro al mq se in buono stato e a 4.200 euro al mq se in ottimo stato. In zona Corsica si registrano quotazioni superiori, intorno ai 3.450 – 3.700 euro al mq per le soluzioni usate in buono stato medie e signorili, che salgono a 3.800 – 4.100 euro al mq se in ottimo stato.

Passando alla Periferia Sud, in zona Barona – Famagosta siamo stabili su una media di 2.200 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni.

Per la zona Lodi – Corvetto siamo stabili a 1.500 euro al mq per l’economico usato in buono stato e a 2.050 euro al mq per il medio. La zona Ripamonti presenta quotazioni in aumento, che si attestano per l’usato medio in buono stato intorno ai 2.700 euro al mq, mentre per l’economico siamo a 2.000 euro al mq e per il signorile 3.000 euro al mq.
Nella Periferia Ovest, in crescita le quotazioni in zona Bande Nere: siamo a 3.000 euro al mq per il medio usato in buono stato e a 3.400 euro al mq per il signorile. Le soluzioni di tipologia economica hanno valori inferiori, intorno ai 2.400 euro al mq per l’usato in buone condizioni. In zona Lorenteggio, siamo intorno ai 1.800 euro al mq per l’economico in buono stato e a circa 2.400 euro al mq per le soluzioni medie.

In crescita anche la zona San Siro, dove si registrano valori intorno ai 3.200 euro al mq per il civile in buono stato e sui 3.700 euro al mq per soluzioni signorili, fino a 4.200 euro al mq per il signorile ottimo. Prezzi che scendono se si passa alla categoria economica con quotazioni che si attestano intorno ai 2.500 euro al mq per immobili usati in buono stato.

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