“Come orientarsi nel labirinto degli obblighi di verifica sismica”

La preoccupante ricorrenza con cui i fenomeni sismici stanno flagellando il Paese negli ultimi anni ha fatto emergere una serie di problemi in merito alla prevenzione antisismica e alle regole per governarla. L’aspetto statico-costruttivo nella realizzazione di nuovi immobili o per la messa in sicurezza degli esistenti è solo quello più evidente. Per arrivarci, però, bisogna passare attraverso tutta una serie di norme atte a individuare obblighi e doveri in capo ai diversi soggetti che gravitano attorno all’immobile (proprietario, conduttore, gestore…), in base alle sue caratteristiche, funzioni, attività, storia, ecc… Ciò allo scopo di determinare i diversi obblighi di verifica sismica e, nel caso, le eventuali azioni da mettere in campo per aderire alla normativa.

“Cosa tutt’altro che facile – spiega l’avvocato Massimiliano Bettoni dello studio Mabe & Partners – basti considerare che buona parte della normativa è demandata a livello regionale, e ogni regione va da sé. Solo per fare un esempio: per il concetto di affollamento utile alla definizione di immobile rilevante e dei relativi obblighi di verifica sismica su 20 regioni ci sono 15 definizioni diverse”. Un grande gestore, con un patrimonio distribuito in più di una regione, potrebbe trovarsi a dover fronteggiare vincoli diversi per immobili identici ma lontani geograficamente. O, nello stesso caso, un broker assicurativo dovrebbe calcolare premi diversi in forza di regole diverse. “Esattamente”, commenta Bettoni.

Il tema sarà al centro della conferenza Mappatura Sismica: obblighi, vantaggi e responsabilità. Risvolti assicurativi, organizzata da Il Punto Real Estate, assieme a Studio Mabe & Partners e Steffano Assicurazioni, a Milano per il prossimo 29 novembre.

Domanda: Avvocato Bettoni, ci può inquadrare la questione?
Risposta: In base all’Opcm 3274 del 2003 i proprietari hanno l’obbligo di procedere a verifica sismica, sia degli edifici di interesse strategico e delle opere infrastrutturali la cui funzionalità durante gli eventi sismici assume rilievo fondamentale per le finalità di protezione civile, sia degli edifici e delle opere infrastrutturali che possono assumere rilevanza in relazione alle conseguenze di un eventuale collasso.

D: Di che edifici stiamo parlando?
R: Gli edifici di interesse strategico, fondamentali per le finalità di protezione civile, sono sostanzialmente infrastrutture, sia fisiche sia informatiche sia di servizi, per esempio energia, comunicazione, acqua potabile ecc…

D: E gli edifici di interesse rilevante?
R: Sono gli edifici che possono assumere rilevanza in relazione alle conseguenze di un eventuale sisma. Rientrano in questa ctegoria, per esempio, asili, scuole, palestre edifici a uso pubblico, centri commerciali… Tutte strutture utilizzate dalla protezione civile in ambito di prima reazione e soccorso. Ed è qui che le cose iniziano a complicarsi.

D: Perché?
R: Sulle definizione di edifici di interesse strategico e rilevante la competenza è condivisa con le regioni. Ogni normativa regionale ha le sue specificità circa l’individuazione delle zone sismiche e la classificazione degli immobili. Anche le singole città metropolitane prevedono criteri diversi a seconda delle singole zone urbane. Può addirittura capitare che due edifici con medesime caratteristiche e funzioni in due quartieri diversi di una grande città siano soggetti a obblighi di verifica diversi.

D: Può fare qualche esempio?
R: Sulle 15 diverse versioni del concetto di affollamento, che è un parametro per l’individuazione degli edifici di interesse rilevante, abbiamo detto. Un altro esempio vistoso è che in Veneto, Toscana, gli edifici bancari sono rilevanti per legge; nelle altre regioni potrebbero esserlo oppure no.

D: C’è di che fare confusione…
R: Chi è sottoposto all’obbligo di verifica dovrà indagare dettagliatamente se il singolo immobile rientri nella classificazione strategico/rilevante alla luce sia della singola normativa che delle informazioni tecniche dell’immobile.

D: Quali sono i soggetti sottoposti agli obblighi di verifica?
R: L’Ordinanza del 2003 della Protezione Civile ha individuato i principi e prevede che la verifica sia da effettuarsi a cura dei proprietari e/o utilizzatore dell’immobile, ma la circolare della Presidenza del Consiglio dei ministri numero 31471 del 21 aprile 2010 dispone che siano a carico dei proprietari o dei gestori delle opere. Intendendo per gestori, in senso estensivo, tutti i diversi soggetti interessati, quali conduttori, chi ha in godimento l’immobile al di fuori dei proprietari, soggetti comodatari amministratori di condominio e, ovviamente, gestori patrimoniali.

D: Voi vi rivolgete a questi ultimi?
R: A questi, ma anche alle compagnie assicurative e agli altri interessati. In pratica offriamo un servizio di mappatura degli immobili che fanno parte di un portafoglio: dal punto di vista normativo, attraverso un’analisi della normativa statale-regionale-provinciale-comunale e applicazione al caso concreto, e dal punto di vista tecnico sulla base della documentazione tecnica da cui si evince, tra le altre cose, lo stato dell’immobile, l’anno di costruzione, la destinazione dello stesso, l’ubicazione dal punto di vista della zona sismica di appartenenza. Lo scopo è di giungere a indicare quali immobili ricadano negli obblighi di verifica e quali necessitino di approfondimenti per la classificazione. Attraverso tale mappatura il proprietario/gestore saprà dettagliatamente su quali immobili dovrà necessariamente agire per gli adeguamenti previsti dalle norme, con che priorità ed elaborando un piano di interventi con la definizione dei relativi costi. In estrema sintesi si tratta di un servizio tecnico-legale di supporto alla gestione di portafogli immobiliari complessi o di portafogli di rischi (nel caso di clienti assicurativi) legati agli immobili.

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