Milano a prova di futuro: il punto sull’immobiliare retail

Il segmento che si muove meglio nell’immobiliare commerciale italiano è quello dei capannoni: il che la dice lunga sulla direzione che sta prendendo il commercio nella nostra nazione, e in particolare in una città come Milano. Di questa e altre dinamiche si è parlato il 17 maggio 2018 presso la sede di Confesercenti al convegno Tecnocasa dedicato al mercato degli immobili per l’impresa Milano a prova di futuro.

“Dopo gli anni della crisi le compravendite non residenziali sono in aumento – fa notare Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi Tecnocasa, – mentre restano fermi prezzi e locazioni. In particolare abbiamo un +7,5% per le compravendite dei capannoni, un +6,4% per gli uffici, un +6,9% per i negozi”.

“Il settore migliore è quello dei capannoni – prosegue Megliola – anche se i valori hanno perso intorno al 35% in dieci anni. Sono cresciute le richieste d’acquisto, sia per investimento che per produzione, soprattutto dal Nord Est Italia. Ma è importante anche il settore logistico, che riflette l’espansione dell’ecommerce. A soffrire sono invece gli uffici, calati di circa il 35% dal 2008. Vendono bene i prodotti ad alto standard e di nuova costruzione, ma gli altri non riescono a decollare. Per quanto riguarda invece i negozi – conclude Megliola, – sono tre i fattori del rilancio a Milano: il turismo post-Expo, il boom della ristorazione e, come detto prima, l’ecommerce, che non solo influenza la domanda di capannoni ma anche di spazi fisici che completino il commercio on line facendo da vetrina fisica a quanto acquistabile su Internet. Col ribasso dei prezzi, intorno al 40% dal 2008, anche i rendimenti sono diventati interessanti, sfiorando in alcuni casi anche il 10% annuo lordo.”

Come si trasforma il volto del commercio milanese? “Nei vari district milanesi – risponde Andrea Painetti, presidente di Confesercenti Milano – si sperimentano sempre più format da mall: aree pedonali, stewart che assistono nella vendita, eccetera. Inoltre, per sopravvivere alla concorrenza spietata dei centri commerciali, dell’e-commerce e anche della pressione fiscale, i negozianti si stanno reinventando, e cercano soluzioni ibride di distribuzione, ad esempio ordinazione on line ma recapito della merce a casa o, viceversa, ordine da casa e ritiro in negozio. A sopravvivere infine sono i negozi che offrono un prodotto eccellente o, in alternativa, una ottima esperienza di fruizione”.

Qual è lo stato di salute dei negozi di Milano? “I dati Camera di Commercio dicono che c’è solo un +0,9% di nuove aperture nell’anno – risponde Painetti – e questo a causa delle problematiche di cui sopra. Vediamo però un proliferare di attività legate alle eccellenze milanesi, in particolare moda, design e food. Riguardo a quest’ultimo settore, che diventa sempre più rilevante, occorre stare in guardia perché non diventi un fenomeno che poi si sgonfia, come nel caso dei compro oro o dei negozi di e-cig. Comunque le nuove aperture legate alla ristorazione si orientano sempre più al marketing esperienziale e all’integrazione col territorio. Un esempio sarà lo Starbucks in apertura a Cordusio, ma non solo. Il negozio di vicinato si trasforma in destination store, un negozio non centrale come posizione, ma che diventa meta di visite e di ritrovi proprio perché lì si sperimenta un’esperienza unica”.

In che stato sono i principali assi commerciali a Milano? “Per quanto riguarda la zona Vercelli-Marghera-Forze Armate è rimasta la vocazione alla moda – risponde Nicola Tadolti, consulente Tecnocasa – Ma si sta creando una interessante isola dedicata al food e alla movida dedicata alle famiglie in via Marghera/Ravizza e Sanzio. In questa zona le locazioni si aggirano da 300 a 1.100 euro al metro quadro annuo. La zona Sempione/Citylife è invece in profonda trasformazione, culminata con l’inaugurazione del Mall e la riqualificazione del Portello. Si sono poi creati locali esclusivi dedicati alla movida, insieme a spazi espositivi dedicati a concessionari automobilistici e mega store di arredamento e design. Qui abbiamo locazioni che vanno da 250 a 500 euro al metro quadro annuo. Canoni da 250 a 600 euro caratterizzano invece la zona Isola/Garibaldi/Corso Como, oggetto di un radicale intervento di recupero urbano che ne ha fatto una importante “passeggiata commerciale” che collega Corso Garibaldi al Samsung District popolata di vari marchi della moda e da botteghe storiche che ne fanno un’alternativa al centro storico. Nella zona Filzi/Pisani si concentrano invece le attività dei servizi terziari”.

“Resta la vocazione allo shopping dell’area Duomo/Via Torino – prosegue l’affiliato Tecnocasa Domenico Cito – in cui le locazioni sono le più alte e toccano anche i 5mila euro al metro quadro annui, caratterizzata dai grandi brand della moda e dell’abbigliamento ma anche della ristorazione, soprattutto nel cosiddetto quadrilatero della moda. Vocazione alla movida e alla ristorazione per la zona San Gottardo/Navigli, con locazioni da 350 a 700 euro, mentre l’area Porta Romana /Tribunale è caratterizzata da un’offerta commerciale legata all’università e agli uffici, in cui la ristorazione rappresenta sempre un capitolo importante. Anche in questa zona le locazioni possono arrivare a 700 euro. Più alti i canoni richiesti in Corso Buenos Aires (fino a 1.800 euro) votato a ristorazione d’asporto e non, abbigliamento e cura della persona. Decisamente più bassi i valori dei canoni a Città Studi, dove toccano i 250 euro”.

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