Lunghini: “Come mettere in sicurezza gli immobili a costo zero”

I costi degli interventi di adeguamento antisismico e messa in sicurezza del patrimonio immobiliare italiano sono uno dei principali problemi quando si parla di questo tema. In particolare quando ci si riferisce al patrimonio residenziale privato, in un Paese dove l’80% e oltre degli abitanti vive in casa di proprietà. Se a ciò si aggiunge l’aspetto emotivo della questione, per cui scampato il pericolo i problemi di tasche vuote diventano prevalenti rispetto alla paura di nuove scosse, il loop si chiude, e i lavori di adeguamento, che sino a un attimo prima sembravano imprescindibili, vengono rinviati a data da destinarsi.

“Eppure basterebbe prendere esempio di quanto fatto a Tel Aviv qualche anno fa, concedendo di sopraelevare gli edifici da adeguare alle norme antisismiche rivendendo poi il piano in più, per risolvere il problema praticamente a costo zero per lo Stato e per i cittadini – spiega a Re² Alberto Lunghini, presidente di Reddy’s Group – Certamente non si tratta di una procedura automatica, ma dovrebbero essere previste norme speciali di rapida entrata in vigore circa i diversi aspetti coinvolti”.

Domanda: Ingegner Lunghini, ci spiega in cosa consiste questa opportunità cui ha accennato?
Risposta: Non è un’invenzione ex novo, ma una rielaborazione di quanto già fatto in Israele. Sarebbe cioè sufficiente concedere ai proprietari di immobili, per i quali è necessario o anche solamente opportuno un adeguamento strutturale per resistere a danni da terremoti, la possibilità di sopraelevare edifici già esistenti senza far loro pagare oneri di urbanizzazione, contributi connessi con i costi di costruzione, imposte sui profitti che si realizzeranno dalla vendita dei nuovi piani realizzati. Questa facoltà verrebbe concessa in cambio della esecuzione contemporanea di tutte le opere necessarie per mettere in sicurezza l’intero edificio.

D: E poi?
R: Il proprietario/promotore dell’operazione sosterrebbe tutti i osti necessari per il consolidamento delle strutture ed eventualmente per la trasformazione dell’intero edificio in modo da renderlo autosufficiente dal punto di vista energetico a fronte della possibilità di realizzare ricavi dalla vendita dei nuovi piani costruiti con il sopralzo dell’edificio esistente. Maggiore è il valore di mercato di zona degli appartamenti, meno elevato sarà il rapporto tra piani di nuova realizzazione e piani esistenti da mettere in sicurezza.

D: Quali sono i presupposti per potere attuare un piano del genere?
R: In primo luogo sarebbe necessario velocizzare l’iter delle approvazioni di natura urbanistico-edilizia a non più di sei mesi dalla presentazione del progetto all’apertura del cantiere. E nei casi di sopralzi con contemporanea messa in sicurezza degli interi edifici interessati dai lavori il potere decisionale andrebbe tolto ai comuni e andrebbe trasferito ai Politecnici e alle Università e più precisamente ai dipartimenti di Ingegneria Strutturale. Il comune dovrebbe collaborare con questi dipartimenti solo per i dovuti coordinamenti.

D: Dal punto di vista fiscale come andrebbero trattate queste operazioni?
R: Perché la cosa stia in piedi andrebbe riconosciuta l’Iva agevolata sia per i lavori di costruzione, sia per gli acquirenti dei nuovi piani ottenuti con il sopralzo, anche nel caso di acquisto per investimento, purché gli immobili vengano effettivamente messi a reddito, pena la perdita dell’agevolazione. A tale proposito sarebbe opportuno prevedere per il locatore l’applicazione del regime di cedolare secca al 10%, aliquota garantita dallo Stato per almeno 15 anni dall’acquisto. E ciò per qualsiasi tipo di locatore – privato o pubblico, persona fisica non imprenditore o impresa, etc. – e per qualsiasi tipo di conduttore. Questa agevolazione dovrebbe essere cedibile al nuovo proprietario in caso di vendita dell’appartamento anche prima dei 15 anni sopracitati.

D: A questo punto all’appello manca solo la finanza…
R: C’è bisogno anche di quella. Si dovrebbe prevedere un finanziamento bancario al promotore/costruttore di durata sino a 20 anni con un contratto di finanziamento per ogni edificio sul quale il promotore immobiliare interviene, ma con obbligo di rimborso del 100% del capitale entro 30 giorni dall’incasso dell’ultima vendita, a tasso fisso (con tasso agevolato e con rapido iter di approvazione) per i progetti certificati dai dipartimenti di Ingegneria Strutturale. In più un finanziamento bancario sino a 30 anni, a tasso fisso con tasso agevolato e con rapido iter di approvazione all’acquirente.

D: Manca qualche altro tassello al piano complessivo?
R: Qualora vi siano più proprietari nell’edificio da adeguare e sopraelevare non deve essere previsto alcun indennizzo per i condomini dei piani già esistenti. Questi, infatti, ricevono in cambio la messa in sicurezza antisismica della loro casa senza spendere un euro. Inoltre sarebbe auspicabile una semplificazione delle norme condominiali, per impedire che qualcuno intralci o rallenti questo progetto di interesse nazionale e collettivo con delibere condominiali più o meno pretestuose.

D: Quali sono i vantaggi di questo complesso piano di interventi?
R: Con questo progetto si mette in sicurezza tutto o almeno parte del patrimonio immobiliare italiano senza costi per lo Stato e con investimenti di privati , che generano un equo ritorno” per questi investitori. Inoltre non si consuma nuovo suolo per le nuove costruzioni. A livello economico generale si incrementa il Pil per alcuni anni, si incrementa il gettito fiscale sia per imposte indirette sia per imposte dirette. Si realizzano molti appartamenti per la locazione con effetti positivi sui canoni…

D: Ci sarà pure qualche aspetto negativo…
R: Questo Progetto non può essere attivato su tutti gli edifici, essenzialmente per ragioni connesse con le caratteristiche costruttive degli stessi, e non in tutti i comuni italiani, anche per ragioni puramente di mercato. Ma si tratta di un modello utilizzabile, con gli opportuni adeguamenti, anche per edifici a destinazione diversa dall’abitazione. A parte quanto sopra io non vedo altri aspetti negativi.

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