Lastrico solare: si presume bene condominiale a prescindere dalla funzione

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La Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, con Sentenza 13 aprile 2017, n. 9582, si è soffermata sulle funzioni e sulla qualificazione del lastrico solare al fine di individuare il criterio di riparto delle spese, nonché l’autorizzazione delle stesse.

Il lastrico solare, nel quadro della sua normale destinazione, riveste una duplice attitudine: quella tipica e primaria di copertura del fabbricato sottostante, ma anche quella, accessoria, di superficie praticabile destinata al servizio e godimento comune al di fuori della funzione di copertura.

Per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 1, è necessaria la materiale destinazione del bene al servigio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari, tenendo presente che tale destinazione comune non deve essere esclusivamente quella di copertura, ma può essere anche una destinazione al passaggio o comunque ad avere una superficie praticabile.

Nel caso oggetto di disamina dalla Cassazione, il lastrico solare, pur coprendo il locale di proprietà esclusiva di un condomino, aveva la particolare caratteristica di essere al servigio anche dei vari appartamenti di proprietà esclusiva – degli altri Condomini- che su di esso si affacciano o a cui hanno accesso. Per quest’ultima funzione, il lastrico solare dovrebbe essere qualificato come porzione di immobile comune.

Ulteriore elemento che a dire della Cassazione induce alla qualificazione comune del lastrico è il fatto che né nel regolamento condominiale né nei singoli atti di vendita dei vari appartamenti facenti parte al condominio, non risulta alcuna costituzione di utilizzo esclusivo di alcun condomino.

Quindi se dal regolamento condominiale o dai titoli (ad es. atto di acquisto dell’immobile) non risulta alcun diritto specifico in capo al singolo condomino in merito all’uso esclusivo o alla proprietà del lastrico, esso si presume quale bene condominiale anche alla luce della funzione che svolge.

di Massimiliano BettoniStudio legale MaBe & Partners

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