Investimenti: “E’ il momento di essere selettivi”

170

La valutazione di un immobile dipende essenzialmente da due fattori: l’evoluzione dei tassi di interesse e il livello degli affitti. Nel contesto economico attuale prevediamo, nel tempo, un certo ritorno dell’inflazione che comporterà anche un graduale aumento dei tassi.

Pertanto anche gli affitti commerciali, indicizzati all’inflazione, dovrebbero aumentare, e quindi sostenere le valutazioni degli stabili. Siamo quindi complessivamente ottimisti sulle prospettive a lungo termine del settore immobiliare. La sfida principale per le società di gestione rimane comunque quella di identificare le aree e i segmenti immobiliari più promettenti viste le grandi differenze nelle opportunità che si presentano.

Per esempio, noi di La Française siamo impegnati nella ricerca di investimenti nelle zone periferiche della capitale francese che saranno coinvolte nello sviluppo Grand Paris. L’importante progetto di urbanizzazione della capitale che prevede la creazione di una nuova rete ferroviaria metropolitana chiamata Grand Paris Express e che si svilupperà su 200 chilometri di nuove linee (con treni a guida computerizzata) con la costruzione di 68 nuove stazioni.

E’ il più grande progetto urbano in Europa e intorno alle nuove stazioni si svilupperanno nuovi aggregati urbani residenziali e commerciali. Grazie a questo mega-progetto urbano e ai giochi olimpici che Parigi ospiterà nel 2024, prevediamo una crescita dei prezzi immobiliari in particolare in alcune aree (come Saint-Denis nel nord della città o Villejuif a sud) e nelle quali il nostro team di gestione real estate intende concentrare gli investimenti che effettueremo per conto dei nostri clienti.

Oltre alla selettività, anche la diversificazione è un elemento chiave nella costruzione di un buon portafoglio d’investimenti immobiliari. Se investire in diversi Paesi europei non significa necessariamente trovare rendimenti più elevati (i tassi reali di rendimento lordo nelle grandi città europee sono sostanzialmente simili), permette tuttavia di essere esposti a mercati diversi che hanno cicli di locazione di diverso ritmo e ampiezza ed una ciclicità degli investimenti anch’essa diversa. A titolo di esempio, la Germania gode da tempo di una fase di crescita degli affitti commerciali, mentre la Francia solo ora inizia a dare segnali positivi nella stessa direzione.

Inoltre, la Germania offre molteplici centri economici sul suo territorio (Amburgo, Francoforte, Berlino, ecc.) chiamati prime positions, che consentono una gamma più ampia d’investimenti e una certa diversificazione geografica nazionale. Al contrario in Francia, quasi il 75% delle opportunità si concentra a Parigi e nell’Ile-de-France, mentre gli investimenti nelle altre realtà urbane regionali tendono ad avere un profilo rischio rendimento che può essere meno interessante.

In effetti in Francia la selettività è d’importanza cruciale. Per esempio una città come Bordeaux ora diviene particolarmente attraente, godendo degli effetti della riduzione dei tempi di viaggio con Parigi grazie allo sviluppo del trasporto ferroviario ad alta velocità. Al contrario, città anche più prossime alla capitale come Rouen o Orléans, vedono parte della loro attività economica dirottata verso il centro nell’Ile-de-France e soffrono sul fronte immobiliare commerciale.

In termini di tipologia di attività, gli uffici rimangono la principale asset class in focus per gli investimenti immobiliari. Tuttavia anche in questo caso occorre osservare come oggi le esigenze degli utenti stiano evolvendo e l’attenzione dei proprietari deve concentrarsi sempre di più sull’aspetto dei servizi e sulla flessibilità offerta dagli immobili acquistati e, successivamente, proposti ai locatari.

Gli inquilini ora richiedono servizi di concierge, di catering aziendale, di spazi comuni, di spazi verdi con giardini, di planimetrie di lavoro flessibili e altro ancora. Ma il focus non si limita agli investimenti in soli uffici. Forte interesse si concentra anche su segmenti specialistici come le residenze gestite, in particolare il cosiddetto senior housing. Recepiamo e anticipiamo così il modo in cui l’attività residenziale risponderà ai cambiamenti socio-demografici.

In conclusione si sottolinea come anche in un contesto economico generalmente sano come quello in Europa, ogni mercato immobiliare ha il proprio ciclo e l’investimento di successo continua a dipendere dalla giusta selettività.

di Andrea Bertocchini, head of Northern Europe e Italy, La Française

Nessun Commento