Global outlook 2018, per Th Re sarà un anno di stabilità

Il ciclo del real estate commerciale, che sta entrando nel suo settimo anno di ripresa a livello globale, si avvicina alla fine, anche se, nel proprio outlook per l’anno 2018, Th Real Estate non prevede un calo. I tassi di capitalizzazione — il rapporto tra proventi operativi netti e il valore degli immobili — hanno raggiunto livelli record al ribasso con i prezzi del real estate cresciuti più velocemente degli utili operativi.

Anche se un ulteriore apprezzamento del capitale è poco probabile, la crescita economica dovrebbe sostenere rendimenti al di sopra dell’inflazione e il valore degli immobili.

Nonostante le valutazioni record, ci sono pochi segnali di condizioni simili alla bolla che si è sviluppata alla fine dell’ultimo ciclo 10 anni fa. Gli investitori si manterranno cauti in risposta alle valutazioni elevate e ai tassi di interesse crescenti, mentre le banche centrali rallentano la politica di stimolo. Si ridurranno le aspettative di rendimento, mentre gli investimenti nel real estate continueranno a crescere, spingendo in alto i prezzi e indebolendo i rendimenti.

In generale, ci aspettiamo che il 2018 sia un anno di stabilità per il real estate, con un generale equilibrio di offerta e domanda e fondamentali favorevoli.

Usa: moderato rallentamento dopo anni di outperformance

Dopo quasi sei anni di rendimenti a doppia cifra, il mercato real estate Usa sta rallentando in risposta a valutazioni elevate e al clima di incertezza. In generale, ci attendiamo una diminuzione fino al 5%-6% circa per i rendimenti nel 2018, rispetto al 7% del 2017.

L’e-commerce dovrebbe portare a una forte crescita nel segmento della logistica industriale, mentre gli asset del retail esperienziale con performance elevate confermano la loro attrattiva. Per quanto riguarda l’housing multifamiliare, gli appartamenti di Classe B dovrebbero essere interessati da una forte domanda da parte degli affittuari di medio reddito. Il settore degli uffici dovrà probabilmente affrontare un calo della domanda, visto che i locatari stanno riducendo le dimensioni degli spazi puntando più sugli open space.

Gli investimenti nei mutui del segmento commerciale offrono il potenziale per ridurre il rischio e migliorare il rapporto rischio/rendimento nel portafogli, in particolare in questa fase terminale del ciclo immobiliare.

Strategie per affrontare il picco di apprezzamento e i bassi rendimenti

Le strategie che puntano su asset real estate di fascia alta, diversificazione e crescita nei Paesi emergenti potrebbero rivelarsi efficaci per affrontare le sfide poste dal picco di apprezzamento e dai bassi rendimenti della fase finale del ciclo. L’esposizione su uffici core, retail e industriale in location prime sarà importante per salvaguardare la stabilità dei ritorni. I rendimenti extra in mercati secondari di più bassa qualità sono attualmente troppo bassi per compensare il rischio aggiuntivo. In generale i ritorni si collocheranno in un range tra il 5% e il 6% nell’Europa occidentale e arriveranno fino al 10% in Asia.

Le strategie di diversificazione hanno il potenziale di ridurre l’instabilità del portafoglio e accrescere i rendimenti risk-adjusted, migliorando allo stesso tempo la capacità di resilienza in caso di eventuali crisi. Gli investitori istituzionali tendono a essere sottoesposti verso la regione Asia-Pacifico, che beneficia maggiormente dei trend di crescita strutturali — urbanizzazione e ascesa delle classi medie — che fanno da traino a una crescita economica più rapida rispetto ad altre regioni. Le location core in aree sviluppate dell’Asia-Pacifico comprendono Australia, Hong Kong, Singapore, Tokyo e Seoul.

Anche se percepita come un rischio maggiore, la Cina offre un miglior potenziale di crescita sul lungo termine. Pechino e Shanghai, ad esempio, dovrebbero entrare nella top-10 globale delle città in base al PIL nei prossimi dieci anni. Per i centri economici di Guangzhou, Tianjin e Shenzhen prevediamo l’ingresso nella top-15 entro il 2030.

In Europa, le città orientate alla tecnologia nella regione scandinava — Stoccolma, Copenhagen, Oslo e Helsinki — potrebbero offrire un potenziale di crescita maggiore rispetto ai centri finanziari ed economici più tradizionali. Segmenti di nicchia a livello globale potrebbero offrire valorizzazioni interessanti. Il real estate alternativo — hotel, housing per studenti, magazzini per privati e residenze e strutture per la cura degli anziani — dovrebbe apprezzarsi, visto che i livelli di rischio tendono a essere più bassi di quanto percepito. Anche se costosi, gli asset di logistica industriale potrebbero beneficiare di una revisione dei prezzi strutturale con la rapida crescita dell’e-commerce.

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