Fimaa: migliora il sentiment degli agenti a Milano, così così in Brianza

Un tram nel centro di Milano, con la Scala sullo sfondo

Migliora la percezione degli agenti immobiliari iscritti a Fimaa Mimb sul mercato residenziale di Milano, ma peggiore nell’area di Monza e della Brianza. Lo mostra l’indice di fiducia del mercato calcolato dall’associazione di agenti immobiliari, che confronta il sentiment degli iscritti nel secondo trimestre dell’anno rispetto al periodo precedente.

Il sentiment a Milano

L’indice sintetico che mostra la fiducia del mercato in base all’andamento dell’attività delle agenzie, monitorato dagli altri 4 indici analitici (domanda, offerta, scambi, prezzi) cresce in città di 3,3 punti percentuali rispetto al Q1 2018 e del 15,7% rispetto a tre anni or sono (in provincia i miglioramenti sono più contenuti, rispettivamente +0,5% e +3,1%).

Nel comune capoluogo i miglioramenti più significativi si riscontrano nei giudizi resi sulle quantità offerte (percepite calanti) e sui prezzi di vendita (in progressiva accelerazione); mentre nei comuni dell’area metropolitana l’ottimismo si riflette prevalentemente sulla ripresa dell’attività transattiva.

Lo sconto applicato in fase di trattativa si sta assottigliando: è racchiuso nel range tra 5 e 10% per il 51,7% di intervistati nel capoluogo (erano il 30% nel 2015) e per il 55% nei comuni minori della provincia (erano il 34,5% tre anni or sono).

Nel capoluogo gli appartamenti più richiesti sono il bilocale e il trilocale, ma rispetto al passato sono aumentati gli scambi anche dei penta locali. Nei comuni più piccoli della Provincia, invece, i monolocali sono poco richiesti ed insieme ai bilocali ed ai trilocali sono molto richiesti e scambiati anche i quadrilocali.

In città giudizi formulati dagli agenti immobiliari per i prossimi mesi (fine dell’anno) sono improntati a un ulteriore miglioramento sul fronte degli scambi e dei prezzi, con un’attesa di ulteriore riduzione del divario percentuale tra prezzo richiesto ed effettivo (sconti). Nel Resto della Provincia, invece, si ipotizza una attività transattiva ancora vivace ma non sono attesi incrementi di prezzo, ed anche sullo sconto la maggioranza dei giudizi formulati dagli agenti è improntato sulla stazionarietà.

Sul fronte del mercato dell’affitto, si assiste a un mercato con una forte domanda e un prodotto non sempre rispondente alle esigenze delle richieste.

“Milano città metropolitana registra sul fronte residenziale un grande fermento, sia in ambito di compravendite sia di investimento”, ha commentato Vincenzo Albanese, presidente di Fiamma Mimb – tale dinamismo è dovuto principalmente a tre differenti domande residenziali: milanesi che stanno acquistando per uso diretto (un mercato molto ricco se si considera che Milano produce il 3,5% del Pil contro lo 0,9%  del livello nazionale); italiani che investono principalmente per la casa di figli studenti (anche in un’ottica di futuro lavoro in città); e soggetti internazionali che mostrano grande interesse per l’acquisto di un’abitazione in cui vivere”.

“Il ruolo degli operatori internazionali si sta affermando sempre di più anche nell’ambito dell’investimento nel residenziale, divenuto a tutti gli effetti una vera e propria alternativa asset class – ha proseguito ALbanese – Le residenze tematiche (multifamily, student housing, senior living, residenziale con servizi, RSA), affitto breve a uso turistico o ricettivo business, formule di co- living fino ad ora quasi esclusivamente oggetto di convegni e meeting, hanno ormai preso forma in progetti concreti”.

E quella in Brianza

Nel secondo trimestre dell’anno, rispetto a Q1 2018, la percezione degli agenti immobiliari Fimaa sul mercato della compravendita di abitazioni nei territori di Monza e Brianza risulta in peggioramento. L’indice sintetico che mostra la fiducia del mercato in base all’andamento dell’attività delle agenzie, monitorato dagli altri 4 indici analitici (domanda, offerta, scambi, prezzi) cala infatti del 2,9% rispetto al trimestre precedente e del 3,9% rispetto a un anno fa.

Il rallentamento dell’indice sintetico discende da un rallentamento della tonicità della domanda, cui corrisponde, in contropartita, un pressoché immediato aumento delle quantità offerte. Il rallentamento di domanda implica una percezione di scambi che non seguono il processo espansivo rilevato su Milano e provincia, ma i prezzi, a giudizio della maggioranza degli operatori interpellati, mostrano una tenuta che, per alcuni, risulta addirittura una lieve crescita.

Lo sconto applicato in fase di trattativa si sta assottigliando: secondo il 48,6% (la maggioranza) di agenti di Monza e Brianza è racchiuso nel range tra 5 e 10% (tre anni predominava l’ipotesi 10-15%).

Gli appartamenti più richiesti sono il trilocale ed il quadrilocale: rispetto a tre anni or sono è migliorata la percezione del numero di vendite di quest’ultima tipologia immobiliare; mentre risultano poco richiesti i monolocali ed i penta locali.

I giudizi formulati dagli agenti immobiliari per i prossimi mesi (fine dell’anno) sono improntati a un ulteriore miglioramento sul fronte degli scambi, mentre prezzi e sconti si dovrebbero mantenere sui livelli attuali.

Sul fronte del mercato dell’affitto, si assiste ad un mercato con una domanda in ulteriore rafforzamento in secondo trimestre rispetto ai 12 mesi precedenti , cui corrisponde un aumento degli scambi e dei canoni.

“A una prima lettura, il sentiment registra una percezione del futuro andamento del mercato,da parte degli operatori, che avvertono un rallentamento nel numero di scambi con conseguente calo della domanda e aumento dell’offerta, per meglio dire dello stock di disponibilità – commenta Giulio Carpinelli, vicepresidente Fimaa Mimb – Ma un’analisi più approfondita deve tener conto di un elemento di forte incidenza nelle dinamiche di domanda e offerta: la qualità del prodotto in relazione al prezzo richiesto. Lo stock in tal senso è sicuramente in calo, posto che le unità immobiliari vendute, rispondono necessariamente a tale requisito di equilibrio tra prezzo e qualità – intesa in senso lato. Solo in senso fortemente selettivo la domanda e l’offerta sono in diminuzione. Sul prodotto di qualità il mercato permane vivo e dinamico, sia per il comparto residenziale, come per quello commerciale”.

In particolare a Monza i negozi rappresentano una forma di investimento particolarmente remunerativa: in centro storico e in isola pedonale si toccano punte di redditività lorda locativa anche superiori all’8% del valore di vendita. “Per tali motivi è davvero raro trovare una superficie commerciale in vendita. La richiesta di locazione resta decisamente superiore alla disponibilità di prodotto e non ci si meravigli se – nonostante la crisi economica trasversale dell’ultimo decennio – la voglia e il “coraggio” di intraprendere sia stata spesso la strada intrapresa da quanti non intravvedevano prospettive migliori per il proprio futuro”, prosegue Carpinelli.

Lo scenario è comunque mutato negli ultimi anni: le attività commerciali pure sono sempre più minacciate dalla concorrenza a volte insostenibile dei centri commerciali, della grande distribuzione (ben rappresentata sul nostro territorio) e del e-commerce, sempre più penetrante ed efficiente.

“Le richieste di nuove aperture si concentrano quindi, prevalentemente, sugli esercizi pubblici e su quelle attività impropriamente definite paracommerciali di artigianato di servizio.
La Monza del futuro: lo scenario che va delineandosi è quello di un centro caratterizzato da negozi di elevata qualità e specializzazione, affiancati a marchi commerciali internazionali e ad attività di somministrazione di servizi e beni diretti al consumo immediato dell’utente in una sinergia dinamica e completa nella sua offerta: in una parola un mercato efficiente”.

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