Fiammata del mattone di carta, che ora cerca anche investimenti alternativi

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Il mattone finanziarizzato, quella particolare categoria di investimento che, a prescindere dallo strumento, ha come sottostante il real estate, gode di buona salute. A livello globale, così come in Italia.

Punto di partenza di ogni analisi sul settore è il Rapporto sui fondi immobiliari in Italia e all’estero realizzato da Scenari Immobiliari, che costituisce una solida e consolidata base numerica. Per tracciare il perimetro del fenomeno va considerato che il patrimonio immobiliare gestito dai diversi strumenti di investimento a livello globale ha raggiunto quota 2.930 miliardi di euro (quasi 3 trillion, come direbbero negli Usa), in aumento del 3,5% rispetto al 2017.

Il buon andamento del mercato immobiliare e un interesse crescente che si è manifestato per una gestione professionale degli investimenti, hanno fatto crescere il comparto anche in Italia. In particolare, qui, il settore è riconducibile a un patrimonio immobiliare di circa 70 miliardi di euro, erano 66 miliardi nel 2017 (+6%), e si distribuisce in sei strumenti di investimento:
• Fondi immobiliari destinati ad investitori professionali: i fondi riservati.
• Società di investimento immobiliari quotate: le Siiq.
• Fondi immobiliari destinati al pubblico: i fondi retail quotati a Piazza Affari.
• Società di investimento per azioni a capitale fisso: le Sicaf.
• Società immobiliari quotate: Spa quotate in Borsa.
• Società immobiliari quotate sul segmento Aim di Piazza Affari.

Dal punto di vista di numeri e dimensioni, la parte del leone spetta ai fondi riservati, che contribuiscono per il 91,8% al calcolo del patrimonio gestito complessivo (i 70 mld di cui sopra). Seguono le Siiq per il 4,6%; i fondi retail per il 2,1%; le Spa quotate sul Ftse Mib per l’1,1%; le Sicaf con lo 0,4%; mentre le Spa quotate sul segmento Aim hanno un peso solo marginale.

Anche da un punto di vista prospettico i fondi riservati sono il settore in maggiore spolvero: si tratta infatti dell’unico comparto il cui patrimonio gestito è risultato in crescita dal 2017 al 2018, passando da 56,2 a 64,5 miliardi di valore. Il calo più vistoso è stato invece quello delle Siiq, da 7,5 a 3,2 miliardi in gestione. Su questo risultato ha però pesato la trasformazione di Beni Stabili Siiq in una Spa con la fusione per incorporazione in Covivio.

Per quanto riguarda i beni sottostanti sono sempre gli uffici ad attirare le quote più corpose di investimento con il 66% del totale. Nell’asset allocation del mattone di carta seguono gli investimenti nel commerciale al 20%, il residenziale e altro con il 10%, la logistica/industriale con il 3%, mentre il restante 1% è investito in aree di sviluppo.

Una delle tenenze emergenti evidenzia la forte spinta a investire sul residenziale. Si tratta di una new entry quasi assoluta per chi si occupa di gestione di investimenti o risparmi in modo professionale in Italia. Non si tratta, ovviamente, della casa intesa in modo classico dagli italiani, ossia come abitazione di proprietà che costituisce l’investimento della vita nonché il salvadanaio per il patrimonio familiare, quanto piuttosto delle nuove formule di residenzialità, basate essenzialmente sulla locazione e sulla prestazione di servizi.

In particolare il mercato dello student housing ha rappresentato nel corso del 2018 uno dei settori emergenti più attivi. Secondo gli ultimi dati dell’outlook Cbre sulle intenzioni degli investitori nel 2019, il 32% degli intervistati reputa che lo student housing sia il segmento del residenziale con maggiori opportunità di sviluppo. Il 68,8% degli intervistati ritiene inoltre che possa diventare un asset class importante nel panorama italiano. A livello di investimenti si sta parlando ancora di numeri abbastanza contenuti, considerando che a fronte dei 5,4 miliardi nel 2017 nel Regno Unito, ai 391 milioni dell’Austria e ai 360 della Svizzera, l’Italia non ha superato i 7 milioni.

Il senior housing è, sempre secondo l’outlook di Cbre, la seconda scelta degli investitori nel 2019, con il 25,2% degli operatori intervistati che lo ritiene l’asset class con maggior potenziale di sviluppo nel prossimo futuro. Ragioni demografiche, sociali ed economiche spingono in direzione di soluzioni adatte a una terza età che si allunga assieme alla capacità e all’indipendenza fisica e mentale.

La risposta immobiliare appare però inadeguata rispetto alle esigenze. Secondo l’Osservatorio Senior di Ipsos Korian, il 35,6% delle strutture attuali dedicate alla terza età è rivolto a utenti non autosufficienti, il 38,2% a utenti con grado di autosufficienza mista, solo il 6,4% per anziani autosufficienti.

In termini di investimento, Nomisma stima che in Europa il volume transato nel senior housing si è attestato al terzo trimestre 2017 a 4,1 miliardi di euro, con punte importanti in Germania, Regno Unito e Francia, mentre in Italia gli investimenti nel settore hanno raggiunto solo l’1,8% del totale investito: 129 milioni di euro. Il tutto a fronte di stime sull’invecchiamento della popolazione che parlano di +40 milioni di over 75 entro il 2050, percentuale che cresce a un +83% in Italia e che dà la misura di quante siano le opportunità per i player che volessero entrare nel settore.

Ci sono poi altre asset class poco considerate da investitori e gestori immobiliari che, prendendo spunto da quanto avviene in mercati più evoluti, potrebbero rappresentare interessanti nicchie in cui ficcare il naso per capire che vento tira.

Lo studio Casadei cita come esempio il settore dello smaltimento rifiuti. Si stima infatti che, in Italia, per risolvere il problema sarebbero necessari 10 miliardi di investimenti. Investimenti anche immobiliari: capannoni, uffici, impianti di smaltimento piuttosto che di separazione dei rifiuti, termovalorizzatori, ecc… Di ciccia per una società di gestione immobiliare che metta a disposizione del gestore del ciclo dei rifiuti gli immobili necessari ce n’è.

Altra nicchia da considerare prendendo spunto dagli Usa, principali ispiratori delle proposte di Casadei, può essere quella del turismo open air. Confesercenti mostra una crescita del +3,9% per questo tipo di soggiorni che, solo per il comparto caravan e camper, generano ricavi di circa 2,83 miliardi di euro, coinvolgono 8 milioni di turisti italiani e stranieri come evidenziato anche dal report annuale Apc (Associazione Produttori Caravan e Camper).

Di spazio per un ulteriore espansione del mattone finanziarizzato ce n’è tanto insomma tanto, anche dove a prima vista non ce lo si attenderebbe.

di Staff Rina Prime

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