Compravendite in crescita ,ma prezzi bloccati se non in calo. La tendenza di tutto il mercato immobiliare italiano, per quanto riguarda il comparto residenziale, si estende a tutti i segmenti del settore. Abbiamo chiesto a Luca Dondi, managing director di Nomisma, fresco dell’Osservatorio Immobiliare e di un recente studio realizzato assieme a Santandrea Luxury Houses sul segmento degli immobili di pregio di commentare la situazione del mercato.
Domanda: Dottor Dondi, da più parti si sente parlare di ripresa del mercato immobiliare, qual è il suo giudizio?
Risposta: Il 2016 è stato positivo sul fronte delle transazioni, ma non va dimenticato che i prezzi sono ancora in calo. Dal mercato emergono chiari segnali di miglioramento, ma il quadro rimane fragile. Se guardiamo alle prime 13 città italiane, sulla base dei dati stimati dal primo Osservatorio Nomisma 2017, emergono flessioni nei prezzi nell’ordine dell’1,5% per le abitazioni usate, del 2,3% per gli uffici, dell’1,6% per i negozi e del 4,0% per i capannoni. Passando invece alle 13 città intermedie si evidenzia un arretramento del 2,0% per le abitazioni usate, del 2,4% per gli uffici, dell’1,4% per i negozi e del 2,6% per i capannoni.
D: Come va invece il mercato delle residenze di lusso, o esclusive? Ci sono differenze sostanziali?
R: La nostra attenzione si è concentrata su Milano e Roma, che rappresentano le location complessivamente più significative dato il mercato di nicchia: le zone considerate di Milano coinvolgono infatti solo il 5% delle famiglie residenti, mentre per la capitale si parla di un 10%. Da questi dati si evince che il mercato del lusso stia dando segnali di vitalità, con compravendite in aumento e ripresa evidente della domanda. Lo conferma la diminuzione dei tempi di vendita e il rallentamento della discesa dei prezzi. Tuttavia, nonostante la ripresa del mercato, la tendenza dei semestri scorsi a un aggiustamento dei prezzi verso il basso è confermata nel 2016 e lo sarà probabilmente anche nel 2017, anche se in misura minore. La situazione è inusuale: non è mai capitato che per così tanti semestri, a fronte di un aumento della domanda, non facesse seguito anche un aumento dei prezzi. Ciò è dovuto all’eccesso di offerta e alla situazione macroeconomica in generale.
D: Quale trend bisogna aspettarsi nei prossimi anni e quali ripercussioni avrà?
R: La compressione dei prezzi probabilmente andrà avanti a causa dell’offerta in aumento. Questo, unito all’aspettativa di prezzi al ribasso e al potere contrattuale sempre più alto dal lato della domanda impedisce l’innesco di dinamiche di aumento dei prezzi. Questo, non solo per il segmento lusso, denota una ricomposizione della domanda verso il basso, con conseguente abbassamento della disponibilità di investimento. In altre parole, chi compra ha vantaggio contrattuale su chi vende perché di avere molta offerta a disposizione, quindi sarà disponibile ad investire solo in caso si trovi davanti ad immobili realmente di qualità.
D: Tornando al residenziale in genere, da alcune recenti analisi emergono rendimenti interessanti e fiducia nel fatto che sia questo il settore del futuro. Condivide questa visione?
R: Se si confronta il residenziale con altri segmenti, come il terziario o il commerciale, probabilmente si tratta di un’asset class più difensiva, che potrebbe essere preferibile, a meno di non parlare di high street. Gli investitori infatti sono interessati a capannoni o uffici solo se parliamo immobili di qualità, asset cosiddetti prime, ma in genere i livelli di redditività sono piuttosto bassi o per mancanza di offerta, o perché gli immobili (e sono la maggior parte) non presentano i necessari requisiti di qualità. Tuttavia sono molte anche le realtà in cui il residenziale fa molta fatica, città o comuni minori, dove non sempre esiste garanzia di redditività. Non lo vedrei quindi come un settore speciale, a meno che non abbia caratteristiche ben precise.
D: E quali devono essere allora le caratteristiche per un immobile competitivo?
R: Dal punto di vista degli investitori, la competizione si gioca sulla location, sulla capacità di generare reddito, sulla qualità dell’immobile, sulla sua efficienza nella gestione. Chi voglia investire in un immobile non può prescindere da queste caratteristiche, a meno che non voglia immettersi in un business più redditizio ma più rischioso quale può essere quello della riqualificazione degli immobili per futura rilocazione. Dal punto di vista dell’offerta, le strade sono due: o chi possiede un immobile che non riesce ad immettere sul mercato sceglie l’attendismo, aspettando che l’onda dell’interesse per le location prime investa anche gli altri immobili, strategia che considero perdente. Oppure cercare di intercettare la domanda di asset di qualità riqualificando i propri immobili. Non dimentichiamo che la domanda oggi è esigente, e la sua posizione è dominante sull’offerta.
