Decreto sicurezza: “Usare gli immobili confiscati per l’assistenza abitativa”

Non si può affrontare il tema della vivibilità e della capacità di svilupparsi delle città senza inserire nell’agenda il problema della carenza di abitazioni per le fasce più deboli della popolazione.

Sono note le rilevanti difficoltà gestionali del settore degli alloggi di edilizia residenziale destinati all’assistenza abitativa. Le graduatorie per le assegnazioni degli alloggi non scorrono, ma anzi si appesantiscono. Da un lato pesano le morosità (nonostante il livello molto basso dei canoni) e le occupazioni (da parte di chi è rimasto nell’alloggio senza averne diritto o di chi è entrato del tutto abusivamente); dall’altro i costi dei lavori di risistemazione degli alloggi bloccano il turnover in quanto non sono possibili le assegnazioni allo “stato di fatto”.

Negli ultimi anni gli indici di povertà relativa stimati per la sola popolazione dei nati in Italia risultano sostanzialmente stabili. Nel complesso però il 23% della popolazione è a rischio di povertà; fra i giovani dell’Italia meridionale la percentuale è del 40%. La frequenza delle famiglie che vivono in condizioni di difficoltà è al Sud tre volte quella del resto del Paese. In questo contesto si inquadrano le centinaia di occupazioni abusive di edifici (con una stima di circa 50.000 abitazioni di enti pubblici e di privati occupate) che durano anche da decenni e che sono spesso alimentate da fenomeni criminali, certo non marginali in Italia.

Siamo abituati a considerare questo un argomento da cronaca nera, ma, in realtà, non si tratta di un fenomeno marginale rispetto alla vita delle città o estraneo al mercato immobiliare. L’inadeguatezza nel fronteggiare queste esigenze abitative non può che riflettersi negativamente sull’intero settore. Le aree ove c’è un immobile occupato inevitabilmente degradano e respingono nuove iniziative commerciali o residenziali.

Ma forse qualcosa si muove

Tra le norme del decreto legge 4 ottobre 2018, n. 113 appena convertito (il cosiddetto decreto sicurezza) merita infatti di essere segnalato l’intervento di “razionalizzazione delle procedure di gestione e destinazione dei beni confiscati” (art. 36).

Finora (ex art. 48 del d.lgs. 6 settembre 2011, n.159) gli immobili confiscati erano trattenuti al patrimonio dello Stato o trasferiti, con fatica, per finalità sociali o istituzionali a comuni (o provincie o regioni) per la destinazione ad associazioni, cooperative sociali o comunità terapeutiche. Si tratta di numeri consistenti, oltre 32.000 immobili, di cui gran parte al Sud (tra questi ultimi circa 3.200 sono abitazioni tuttora “non assegnate”).

Due sono le modifiche appena introdotte, che riflettono proposte che da tempo circolavano nei convegni. Tra la finalità istituzionali per il riutilizzo dei beni rientra ora a pieno titolo l’offerta (tramite procedure ad evidenza pubblica) di alloggi da cedere in locazione a soggetti in particolare condizione di disagio economico e sociale. Inoltre, ove non sia possibile un uso pubblico, l’Agenzia nazionale per l’amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati può disporre la vendita.

Si tratta di una soluzione da tempo auspicata per evitare che con l’abbandono e il degrado di molti immobili siano alla fine le organizzazioni criminali a vincere la sfida.

Ma si deve fare meglio

La procedura prevista non sembra, a dire il vero, ineccepibile. Si inizia con un avviso di vendita (in base ad un valore di stima indicato) per l’assegnazione al migliore offerente. Però dopo 90 giorni il prezzo diminuisce del 20%, rendendo per il potenziale acquirente sempre conveniente attendere. Non sarà ovviamente possibile la vendita a soggetti collegati a organizzazioni criminali mentre è prevista la prelazione a favore di cooperative composte di elementi delle forze armate, di enti pubblici, di fondazioni bancarie e altri soggetti qualificati.

Ove necessaria, la sanatoria per irregolarità edilizie andrà richiesta, entro 120 giorni, a cura dell’acquirente, che dovrà assumersi un’ulteriore evidente alea.

Il vincolo a non alienare, nemmeno parzialmente, l’immobile per 5 anni limita poi fortemente la possibilità di operazioni di investimento e di recupero.

Altro elemento di debolezza è che solo il 20% dei proventi delle vendite resterà all’Agenzia per le proprie attività istituzionali; tra queste dovrebbe esserci, si confida, prioritariamente la sistemazione degli alloggi da destinare alla locazione.

Secondo una clausola finale i beni che rimarranno inutilizzati e invenduti per tre anni verranno affidati in gestione all’Agenzia del Demanio. Dopo il primo periodo di rodaggio sembra opportuna una revisione dell’intero meccanismo, per evitare che il flusso maggiore degli immobili confluisca verso questa, meno auspicabile, destinazione “generica”.

In definitiva si avvia finalmente una gestione dinamica degli immobili confiscati. L’aspettativa è che le policy di attuazione tendano al massimo verso il sostegno alle esigenze abitative ora insoddisfatte. Sarebbe questo il miglior risultato: verrebbe restituito alla collettività, e in particolare alle fasce più deboli, molto di quello che le organizzazioni criminali hanno sottratto in termini di qualità della vita, di socialità, di legalità.

di Luigi Donato, Capo del Dipartimento Immobili e Appalti della Banca d’Italia

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