Con il Fondo Personae arrivano le quote “privilegiate” e di “risparmio”

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Una Rsa

Il 3 agosto Serenissima Sgr ha istituito il Fondo Personae, fondo di investimento alternativo riservato. Il fondo è specializzato in investimenti connessi con l’abitare degli anziani, con l’assistenza agli anziani, con la cura delle disabilità fisiche e mentali e con la riabilitazione di persone di qualsiasi età, con la ricerca/prevenzione/cura della salute in generale. Il fondo investirà oltre il 70%e sino al 100% del proprio patrimonio in investimenti come sopra descritti. Gli investimenti saranno effettuati in Italia prevalentemente e all’estero.

Caratteristiche del fondo

Il patrimonio del fondo sarà a regime sarò pari a 900 milioni di euro oltre a un indebitamento stimabile in circa 300, massimo 600 milioni di euro. Considerando un investimento medio di 15 milioni di euro per ogni immobile (corrispondenti in Italia a Rsa con circa 120-150 posti letto o a cliniche riabilitative con circa 100 posti letto) Fondo Personae potrà gestire circa 80-100 immobili.

Si deve tenere presente che il costo di acquisto di un immobile destinato a Rsa (e non ubicato nel centro o nel semicentro di importanti città) varia da 100.000 a 125.000 euro/posto letto, mentre il costo di acquisto di un immobile destinato a clinica riabilitativa (sempre non ubicato nel centro o nel semicentro di importanti città) è pari a circa 150.000 euro/posto letto.

Tre tipi di quote

Le quote del Fondo saranno di tre diversi tipi: un terzo di Classe A, un terzo di Classe B, un terzo di Classe C.

Ogni Classe di quote avrà diritto a percepire i proventi sia ogni anno (generati dalla gestione) sia alla liquidazione del fondo, che avrà durata di circa 24 anni e cioè sino al 31 dicembre 2040, in misura e con priorità diverse rispetto alle altre Classi di quote.

Come funzionano le diverse quote

Questo meccanismo (apparentemente complicato, ma efficace) consente di soddisfare le esigenze di più categorie di investitori ovvero:

  • le quote di Classe A, che godono del diritto di priorità nella distribuzione dei proventi, offrono un rendimento obiettivo pari al 3,0% annuo sul capitale investito con un massimo di anno in anno pari al 3,5% e con un rendimento composto a scadenza (total return) reale (cioè al netto da inflazione) pari al 3,0% massimo, cioè in linea con quanto richiesto da molti investitori istituzionali come Fondazioni bancarie, Fondi pensione, Casse previdenziali;
  • le quote di Classe B, che godono del diritto di priorità nella distribuzione dei proventi solamente nei confronti delle quote di Classe C, offrono un rendimento obiettivo pari al 3,5% annuo sul capitale investito con un massimo di anno in anno pari al 4,0% e con un rendimento composto a scadenza (total return) reale (cioè al netto da inflazione) pari al 3,5% massimo, cioè in linea con quanto richiesto da alcuni investitori istituzionali e da alcuni Fondi di investimento “core” o da alcuni Family offices;
  • le quote di Classe C, che non godono del diritto di priorità nella distribuzione dei proventi, non offrono un rendimento obiettivo sul capitale investito né un rendimento obiettivo composto a scadenza (total return) reale, ma in compenso non hanno alcun limite superiore alla percentuale di rendimento sul capitale investito. La Classe C è pertanto indicata per quegli investitori, che a fronte di un rischio più elevato (rispetto alle altre due Classi di quote) desiderano massimizzare il ritorno del proprio capitale.
  • Un investitore potrà anche decidere di sottoscrivere un mix di quote di diverse Classi (ABC o AB o AC o BC), al fine di ottenere un profilo di rendimento/rischio mediato tra quelli propri di ciascuna Classe di quote.

    Il valore nominale iniziale di ogni quota (sia di Classe A che di Classe B che di Classe C) è pari a euro 250.000 e la sottoscrizione minima (in fase di prima sottoscrizione) è di 6 quote ovvero di euro 1,5 milioni.

    Reddy’s Group (che del Fondo PERSONAE è stato l’ideatore e il global advisor nella fase progettuale, su incarico di Orpea) ritiene che (con un opportuno controllo – da parte della Sgr gestore del fondo – dell’indebitamento e quindi dei flussi negativi di cassa per pagare il servizio del debito annuale) il fondo nei primi anni di attività sia in grado di pagare proventi alle quote di Classe A e di Classe B in linea con quanto sopra esposto, mentre le quote di Classe C potranno godere di ritorni anche superiori al 4,0% reale annuo composto dopo che il Fondo avrà dato inizio alla rotazione del portafoglio immobiliare.

    L’investimento in immobili destinati alle cure per gli anziani è uno dei più stabili investimenti immobiliari dei prossimi (almeno) 30 anni in Italia (e non solo: la popolazione tende a invecchiare in tutto il mondo).
    In Italia (e solamente nelle Rsa, senza considerare altre forme di assistenza residenziale e di cura per gli anziani) saranno necessari ogni anno almeno 8.000 nuovi posti letto oltre agli interventi in sostituzione di vecchie strutture non più a norma o comunque non più in grado di soddisfare le esigenze sempre più complesse della clientela. E 8.000 nuovi posti letto corrispondono a circa 65 nuove Rsa ogni anno.

    In pratica in Italia sarebbe necessario un nuovo Fondo Personae ogni anno per i prossimi 30 anni.

    di Alberto M. Lunghini – presidente di Reddy’s Group e del Centro Studi di Aici e di Fiabci Italia

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