“C’è meno finanza nei fondi immobiliari”

Giorgio Solcia, mangani director per l'Italia di Caceis

I fondi immobiliari invertono la rotta rispetto al passato, aumentando nei loro portafogli l’incidenza degli immobili, a discapito di quella degli investimenti in strumenti finanziari. E’ questa la principale tendenza che emerge dal IX Monitor sulla Finanza Immobiliare, lo studio realizzato dal dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università di Parma in collaborazione con Caceis Bank (asset servicing del gruppo Crédit Agricole) che si pone l’obiettivo di analizzare gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari italiani. Lo studio indaga il pensiero delle Sgr immobiliari sulle politiche di Quantitative Easing della Bce, sulla crescita del finanziamento immobiliare retail e sulla risoluzione del problema dei non performing loans.

La ricerca ha visto la partecipazione di 16 società di gestione attive nel real estate e ha preso in analisi 80 fondi immobiliari di cui 23 quotati, per un totale di attività al 30 giugno 2016 pari a 13.750 milioni di euro.

Asset allocation

Dal punto di vista dell’asset allocation, i fondi analizzati detengono in media una quota di asset immobiliari (immobili e diritti reali immobiliari) pari all’84,52% in aumento di oltre il 9% rispetto alla rilevazione di giugno 2015. Si tratta di una quota vicina a quella detenuta dai fondi immobiliari nel 2013 (pari all’86,54%), più elevata rispetto alla quota minima del 66,67% fissata dalla legislazione e dai regolamenti.

In particolare, l’incidenza degli asset immobiliari aumenta nei portafogli dei fondi misti (+17,45%) e dei fondi con scadenza a lungo termine (+9,28%). Se per i primi il dato evidenzia una maggiore focalizzazione verso le attività core, per i secondi il dato conferma la tendenza dei fondi immobiliari a media e a lunga scadenza a detenere una quota di asset immobiliari superiore a quella detenuta dai fondi a breve scadenza (rispettivamente pari a 86,24%, 84,52% e 80,66%). Aumenti significativi di asset immobiliari si registrano anche nei portafogli di fondi non quotati (+8,07%), fondi riservati (+7,08%) e fondi a raccolta (+5,09%).

Specularmente, la quota di investimenti in strumenti finanziari detenuta dai fondi analizzati diminuisce del 3,6%. Le principali riduzioni si registrano negli stessi fondi in cui la quota di asset immobiliari aumenta maggiormente: fondi misti (-16,77%) e fondi con scadenza a lungo termine (-8,38%).

Considerando i pesi delle varie tipologie di strumenti finanziari, le partecipazioni in società non quotate, pur rappresentando l’investimento finanziario prediletto, passano dal 59,64% al 53,17%. Tra queste prevalgono le partecipazioni di controllo con il 50,21% (-4,70%), mentre quelle non di controllo si attestano al 2,96% (-1,77%). Tali partecipazioni si riferiscono a società immobiliari in cui il fondo detiene rapporti a vario titolo strategico. L’esposizione complessiva verso titoli di debito e parti di Oicr risulta invece in aumento del 4%, grazie soprattutto alla crescita della quota di Oicr non quotati (+6%). Nell’ambito di questa tipoIogia di investimenti, infatti, i fondi sono più esposti su strumenti non quotati, la cui incidenza risulta pari all’85,78% (+4,67%), che si traduce in una maggiore assunzione di rischi di controparte, legati alla solvibilità e alla trasparenza delle controparti con cui si pongono in essere le transazioni, e di rischi di liquidità, connessi alla possibilità che uno strumento non possa essere smobilizzato rapidamente e a un prezzo appropriato a causa dell’assenza di un mercato regolamentato.
Un altro elemento che emerge dall’analisi è l’aumento nei portafogli dei fondi immobiliari della liquidità (dal 3,23% al 4,21%) e dei depositi bancari (dallo 0,28 allo 0,46%). Praticamente nullo risulta invece il ricorso a strumenti finanziari derivati.

Destinazioni d’uso

La destinazione d’uso prevalente degli asset immobiliari inclusi nei portafogli dei fondi immobiliari analizzati è il terziario direzionale, seguito da commerciale (centri e parchi commerciali, supermercati), residenze sanitarie-assistenziali e hotel, a cui si affiancano, in misura limitata, posti auto, magazzini, villaggi turistici, caserme, capannoni industriali, multisale cinematografiche. Da un punto di visita geografico, prevale la scelta di immobili situati al Nord-Ovest (su tutte le città di Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como e Padova) e al Centro (dove primeggia Roma).

“Se da un lato lo studio mostra un’asset allocation dei fondi immobiliari legata a criteri consolidati”, commenta il professor Claudio Cacciamani del dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università di Parma – dall’altro, denota un inizio di diversificazione, se non per area geografica, sicuramente per tipologia di investimento. Va monitorata con attenzione la composizione dei fondi immobiliari prossimi alla scadenza, per i quali prevale ancora un’alta percentuale di immobili rispetto agli asset liquidi, da destinarsi al rimborso dei quotisti. Se confermata in futuro, tale prevalenza potrebbe condurre a problemi di illiquidità dei fondi e di impossibilità di rimborso della quota ai sottoscrittori, pur a fronte della richiesta di grace period e di proroga dei fondi stessi.
Il nono Monitor sulla Finanza Immobiliare indaga anche il pensiero delle Sgr immobiliari relativamente alle politiche di Quantitative Easing della Bce, alla crescita del finanziamento immobiliare retail e alla risoluzione del problema dei Non Performing Loans.

“Rispetto ai fenomeni oggetto di studio e ai loro possibili effetti sul comparto – commenta Giorgio Solcia – managing director di Caceis Bank in Italia, “le Sgr immobiliari hanno espresso una posizione unanime. E’ indubbio che le politiche della BCE siano state in grado di indurre le banche a immettere liquidità nel sistema, con ricadute positive sul settore, specialmente attraverso l’aumento della concessione di mutui. Infatti, proprio il finanziamento immobiliare retail, in un trend finalmente in crescita, sta portando ad un aumento delle transazioni sul comparto residenziale. Infine è opinione condivisa che la risoluzione del problema dei Non Performing Loans potrebbe generare un ulteriore incremento delle risorse disponibili per il settore immobiliare, anche se in questa fase appare comunque inevitabile un’iniezione di equity nel sistema bancario”.

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