Azzali (Cciaa Milano): “Con la mediazione soluzioni su misura alle controversie immobiliari”

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Sarà capitato a molti di avere controversie con soci in affari, clienti e fornitori. Se a questo aggiungiamo le piccole e grandi controversie che ci vedono coinvolti con nostri familiari, vicini di casa, condomini è facile rendersi conto che avere conflitti è più frequente di quanto non pensiamo. Come affrontare e, se possibile, risolvere queste vicende? D’istinto viene da pensare di ricorrere al proprio avvocato e chiedergli di difendere i nostri diritti, se necessario davanti al giudice. In realtà questo approccio, in linea generale corretto, deve tenere però conto di una considerazione: fare causa non è sempre il modo migliore per gestire i propri problemi. Anzi, a dire la verità, non lo è quasi mai. Una causa spesso peggiora i rapporti tra le persone, crea ulteriori problemi e, quando si conclude, non è detto che risolva in modo definitivo i nostri problemi.

Si pensi, per restare nell’ambito del real estate, alle frizioni che possono verificarsi in fase di compravendita di un immobile e all’occasione economica che si perde nel vedere sfumare un affare; alle controversie che possono nascere nell’ambito di un contratto di locazione; alle difficoltà connesse alla realizzazione di un importante progetto di sviluppo immobiliare. In questi tre frangenti un processo, probabilmente lungo e costoso, non è una prospettiva auspicabile per nessuno.

Per queste ragioni in genere il nostro avvocato cerca, se appena possibile, di promuovere un dialogo con l’altra parte e cercare di capire se ci sono gli spazi per appianare i contrasti e trovare una soluzione.

Questo però non sempre è possibile, anche perché ciascuno tenderà a vedere la vicenda dal proprio punto di vista e gli stessi legali tenderanno ad essere coinvolti in questo gioco delle parti, che talvolta si riduce ad uno sterile muro contro muro.

La mediazione civile e commerciale

Da ormai più di venti anni in Italia si ricorre allo strumento della mediazione civile e commerciale. Disciplinata dal D.Lgs.28 del 2010, questo particolare tipo di mediazione si occupa di gestire le controversie e ha come scopo quello di aiutare le parti in lite a trovare una soluzione soddisfacente grazie ad una gestione efficace del conflitto.

Il mediatore non è un avvocato o un giudice; il suo compito consiste nel facilitare il dialogo tra le parti e promuovere una trattativa che possa essere proficua per tutti.

Si tratta di uno strumento particolarmente efficace. Secondo le statistiche del Ministero della Giustizia le parti che decidono di comune accordo di partecipare a una mediazione raggiungono l’accordo in 1 caso su 2. Presso il Servizio di conciliazione della Camera Arbitrale di Milano, l’organismo di mediazione della Cciaa di Milano Monza Brianza Lodi, la percentuale supera il 70%.

Nel settore immobiliare è lo stesso legislatore a prevedere il ricorso alla mediazione prima di andare davanti al giudice. E’ il caso delle controversie in ambito condominiale, dei contratti di locazione e pure delle vicende relative i diritti reali. Ma, di certo, è necessaria maggiore consapevolezza.

“La mediazione è certamente uno strumento utile perché consente di costruire soluzioni su misura, efficaci e durevoli e permette di preservare i rapporti tra le parti – commenta Stefano Azzali, direttore della Camera Arbitrale di Milano – Inoltre permette di affrontare i problemi nella loro completezza. Davanti al giudice si discutono solo gli aspetti giuridici di una vicenda. Ma ci sono tanti altri lati che vanno considerati. Immaginiamo due parti che si trovano a negoziare e entrambe si trovano in momentanea carenza di liquidità. Bisogna trovare soluzioni creative con la collaborazione di tutti. Per questo è importante che le stesse parti imparino ad abbandonare l’atteggiamento conflittuale che spesso complica molto le cose”.

E proprio in momenti come quelli che stiamo vivendo la mediazione civile e commerciale può rappresentare una risposta alle difficoltà che imprese e cittadini stanno vivendo.

“La crisi economica che deriva dal Covid – prosegue Azzali – lascia molti problemi da affrontare. Si pensi alle locazioni commerciali e ai canoni che sarà difficile corrispondere, almeno a breve. Rinegoziare i contratti non sarà semplice, soprattutto in tempi così incerti. Ricorrere ad un mediatore potrebbe consentire di trovare soluzioni condivise e convincenti”.

Ma nel concreto, come può un mediatore essere d’aiuto? Pensiamo al caso, realmente accaduto, di un’agenzia immobiliare che si era trovata in una spiacevole situazione in occasione di una vendita che era sfumata a pochi giorni dal rogito. Le contestazioni riguardavano informazioni che, a detta dell’acquirente, erano state taciute dal venditore che, a sua volta, chiamava in causa l’agenzia. Trovarsi tutti insieme intorno ad un tavolo è stato certamente di grande aiuto. Chiaramente il supporto maggiore è venuto dal mediatore che, terzo neutrale, ha consentito di ricreare quel clima di reciproca fiducia che era improvvisamente venuto meno. Ricostruendo l’accaduto è parso evidente come alcune incomprensioni avessero fatto nascere sospetti e timori, infine dipanati a seguito della mediazione.

In altre occasioni le parti sono ben consapevoli del fatto che il problema sul tavolo è estremamente complesso e che nessun ha interesse a restare impegnato in una causa per molti anni. Pensiamo al caso della progettazione di un grande impianto sportivo, infine sfumato. Benché entrambe le parti fossero pienamente consapevoli di potersi legittimamente difendere in giudizio, nessuna delle due si sentiva di affrontare il rischio di una sentenza che avrebbe potuto essere negativa con effetti disastrosi anche sulla reputazione imprenditoriale di entrambe le parti. In tal caso ciò che ha consentito una soluzione soddisfacente è stato il definire una via di fuga che consentisse una ragionevole suddivisione dei costi senza, per queste, fare perdere di credibilità a nessuno dei soggetti coinvolti.

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