Arexpo, gestire la complessità della rigenerazione urbana

Nell’aula Rogers del Politecnico di Milano, si è tenuto un interessante convegno organizzato da Laboratorio GestiTec sul tema della rigenerazione con l’analisi della gestione del processo di sviluppo nell’esperienza di Arexpo, attraverso l’analisi di tutte le sue componenti: la gara, la concessione e la fattibilità finanziaria.

Ad alternarsi al tavolo dei relatori i soggetti che hanno permesso l’avvio di quella che può essere definita come la più imponente operazione di rigenerazione urbana che sia mai stata realizzata sul territorio nazionale. L’area è quella dove si è svolta l’esposizione universale del 2015, che si caratterizza per una dimensione importante, un milione di metri quadri, e per un investimento previsto di circa 2 miliardi di euro per l’operazione di rigenerazione del sito espositivo nella sua nuova destinazione d’uso: un parco scientifico e tecnologico di eccellenza a livello internazionale, dove far convivere realtà pubbliche come l’Ospedale Galeazzi, Human Technopole e realtà private.

A gestire la complessa procedura per la società Arexpo, società per azioni con azionariato pubblico, il cui compito principale è stato quello di valorizzare e sviluppare l’intero sito, in un’ottica di lungo periodo.

Una logica diversa da quella del mero sviluppatore immobiliare che opera, generalmente, secondo una strategia di breve periodo, ma più simile alle logiche operative delle realtà coinvolte nelle operazioni di partenariato pubblico-privato.

Arexpo ha quindi operato come regista di una complessa varietà di competenze che sono state in grado di redigere un bando per la selezione di quello che a tutt’oggi appare il migliore interlocutore per expertise e per capacità economico-finanziaria che possa presentarsi sul mercato: Lendlease, società di sviluppo immobiliare di matrice australiana che opera in tutto il mondo su operazioni di taglio importante.

Arexpo e Lendlease hanno sottoscritto il contratto quadro di aggiudicazione del bando per l’ideazione, lo sviluppo e la gestione del progetto di rigenerazione urbana dell’area. Unitamente al contratto quadro è stato firmato anche un contratto di advisory tecnica per il supporto di Lendlease ad Arexpo per il progetto definitivo del masterplan dell’area. Al termine del percorso autorizzativo del progetto di sviluppo è stato siglato un contratto di attribuzione definitiva a Lendlease del diritto di superficie per 99 anni di parte dell’area a fronte del pagamento di un canone annuale, che ammonterà al termine del processo di concessione ad un miliardo di euro.

Tra i partner strategici per la realizzazione del bando, anche Sda Bocconi, che ha dato vita al Piano Economico Finanziario dell’operazione con l’individuazione di Kpi specifici, e lo studio Lipani, Catricalà & Partners che si è occupato di “disegnare”, partendo dalle disposizioni del Codice degli Appalti, una figura giuridica unica al momento per operazioni di sviluppo immobiliare con mix funzionale: la concessione in diritto di superficie per 99 anni.

Altro attore fondamentale di questo processo di sviluppo Il Politecnico di Milano. Come ha illustrato la professoressa Angela Silvia Pavesi, che ha coordinato il team che si è occupato di redigere il capitolato tecnico prestazionale del progetto, l’elemento fondante che ha portato alla redazione del documento è stata la collaborazione tra tutte le componenti della squadra che hanno contribuito a questo lavoro. Il risultato più eclatante è sicuramente rappresentato il rispetto della ristretta tempistica per la redazione del bando, ovvero trenta giorni.

L’individuazione nella relazione della professoressa Pavesi degli elementi di complessità (dimensione dell’operazione, vincoli, morfologia del sito, tempistica, procedure e organizzazione) ha ben illustrato come il lavoro di squadra, grazie anche all’azione di coordinamento che è stata svolta da Arexpo, ha permesso in un paese a volte identificato con la complessità e lo stile barocco delle procedure, di potare avanti un’azione di rilievo internazionale in grado di dialogare con soggetti economici che possono avere la potenza finanziaria adatta a sostenere un investimento come quello previsto che tocca, come evidenziato poco sopra, i 2 miliardi di euro.

Questo è un altro esempio di come la collaborazione di pubblico e privato, con l’obiettivo comune di valorizzare un territorio, rappresenta una delle carte vincenti che la città di Milano ha saputo mettere in campo per attrarre i capitali stranieri; il modello è ovviamente esportabile anche per altre realtà territoriali che non abbiano volumetrie così ampie da mettere sul piatto.

di Valentina Piuma – vai al blog virginialunare.it

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