Albanese: “Il futuro dell’agente passa per la consulenza”

L’evoluzione tecnologica, soprattuto nei settori dell’informazione e della comunicazione, è sempre più pervasiva e frenetica. Sono molti gli ambiti e i lavori che stanno cambiando a seguito di queste trasformazioni. Molti, ma con un fattore comune: la disintermediazione. Ed è quindi un fatto che sta cambiando profondamente anche il mestiere di agente immobiliare. “Anche se la casa non è un bene il cui scambio sia facilmente e completamente disintermediabile – chiarisce Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa Milano, Monza e Brianza – è innegabile che anche il mestiere di agente immobiliare stia cambiando”.

Domanda: Presidente Albanese, ci spiega come opera questo cambiamento?
Risposta: Nel senso che, per il mestiere di agente immobiliare, sta diventando sempre più importante e centrale l’attività legata ai servizi di consulenza e sempre meno quella connessa con la pura vendita dell’immobile. Sia quando si opera sul lato dell’offerta sia quando lo si fa su quello della domanda. Per esempio, quando l’agente prende impegni per conto del venditore deve assicurare che l’immobile sia trasferibile e senza gravami vari; non basta mettere il cartello vendesi sul portone o in vetrina e aspettare acquirenti.

D: Ma per questo non c’è il notaio?
R: Il notaio interviene dopo, in una fase successiva. Compito dell’agente in questo caso è quello di semplificare il processo perché si giunga alla compravendita, davanti al notaio, con tutto a posto. Ha presente il curling, i tipi con la scopa in mano che grattano sul ghiaccio per indirizzare la pietra lanciata dal compagno di squadra sul centro del bersaglio? Anche perché, quando si arriva di fronte al notaio, che per irregolarità o mancata corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile può far saltare l’accordo, in realtà c’è già stato un giro di denaro. La soluzione ci sarebbe pure: basterebbe prevedere la trascrizione degli atti di compravendita sin dall’inizio. In questo modo verrebbe garantito anche l’acquirente, essendo la trascrizione opponibile anche a terzi. E ne guadagnerebbe anche il ruolo e il percepito dell’agente immobiliare.

D: Effettivamente l’opinione comune sugli agenti non è lusinghiera…
R: Il problema fondamentalmente è che l’agente immobiliare non è ritenuto super partes come il ruolo di mediatore richiederebbe. Bisognerebbe avere il coraggio, finalmente, di separare, anche dal punto di vista della remunerazione, chi è al servizio della domanda e chi dell’offerta.

D: Già cambiare è umanamente difficile, tutti siamo portati a ripetere le stesse cose come siamo abituati a fare, in più questo è un argomento piuttosto scottante: ogni volta che lo si solleva è un vespaio di polemiche…
R: Si, ma l’evoluzione della professione verso la consulenza e la tecnologia possono renderlo auspicabile.

D: In che senso?
R: L’immobiliare potrebbe essere l’arena più adatta per testare la Bloch Chain e l’agente-consulente il soggetto che catalizza e mette a disposizione tutti quei dati – catastali, storici, di mercato, sociali, ecc – che vanno a costituire gli anelli della catena di informazioni riguardanti la vita dell’immobile e dell’ambiente urbano dove è inserito, mettendoli a disposizione del mercato, sia sul fronte della domanda sia su quello dell’offerta.

D: Passiamo ad analizzare il mercato; a che punto è il ciclo immobiliare a Milano?
R: La città si è rimessa in moto, basta andare a guardare qualsiasi dato di sintesi: le fonti sono tutte concordi nel descrivere una ripresa delle compravendite in atto dal 2014 e ormai attorno ai livelli del 2006 (24mila transazioni l’anno). La periferia, l’hinterland e la grande Milano sono in ritardo di un paio d’anni, ma come una specie di onda che si muove a cerchi concentrici, stanno seguendo lo stesso trend. In pratica si è aperta una finestra positiva di 3 / 4 anni, per cui le attese sono positive anche per il 2018, sebbene è probabile che il ritmo si crescita sarà meno rapido.

D: Qualche numero?
R: L’obiettivo è quota 30mila transazioni l’anno, per un controvalore tra 12 e 13 miliardi di euro.

D: E se volessimo gettare uno sguardo a un futuro più lontano?
R: In cantiere ci sono tutta una serie di grandi progetti che influiranno pesantemente sul mercato. Mi riferisco agli Scali, e in particolare ai tre più centrali – Porta Genova, Farini e Porta Romana – che anche per funzioni e destinazioni d’uso avranno un maggior impatto sul mercato. Inoltre bisogna tenere conto che oltre l’85% del prodotto immobiliare è antecedente al 1990. Si tratta di un patrimonio vecchio e in molti casi non più rinnovabile o adeguabile alle necessità attuali. C’è estremo bisogno di rigenerazione e ricostruzione di edifici vecchi, ma per questo è necessario che anche il pubblico faccia la sua parte.

D: Cioè?
R: E’ necessario continuare a rivedere le normative in modo da consentire la sostituzione degli immobili obsoleti, cosa già di per sé non è facile.

D: Per esempio?
R: Per esempio, se l’obiettivo della ricostruzione è quello di ottenere immobili che garantiscano una maggiore qualità abitativa, consumi inferiori, maggiore sicurezza e salubrità… Ossia caratteristiche anche socialmente rilevanti, perché nel caso di abbattimento e ricostruzione devono essere ripagati gli oneri di urbanizzazione? Anche dal punto di vista logico è difficile trovare una giustificazione: l’area dove sto ricostruendo è già urbanizzata…

D: Certo che spostare gli abitanti di un intero condominio per abbattere e ricostruirgli la casa non sembra un’impresa di facile gestione…
R: No certo, per questo si potrebbero individuare immobili, se non isolati, dedicati all’alloggio temporaneo, in attesa della ricostruzione dell’edificiooriginale. Ci sono interi quartieri di edilizia economica-popolare, per esempio, che con il tempo hanno perso la propria funzione sociale… Potrebbero essere utilizzati in modo diverso.

D: Un ultima domanda, il mercato degli affitti guadagna importanza, come andrebbe affrontato?
R: Secondo molti analisti e studi, peraltro condivisibili, l’abitare nei prossimi 10 anni sarà incentrato in gran parte sulla locazione nelle grandi e medie città. E si tratterà di gente che andrà a vivere in affitto per scelta, non per necessità. Per il settore pubblico sarà fondamentale attirare investimenti finalizzati alla realizzazione di immobili specificatamente pensati per l’affitto, agendo sugli aspetti fiscali; e per l’agente immobiliare sarà necessario ritagliarsi un ruolo anche in questo comparto che, sino a ieri, è stato invece mediamente snobbato.

1 Commento

  1. Una piccola precisazione, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è nato con la legge 10/77, tutto ciò che è stato edificato prima non ha pagato oneri di urbanizzazione. Credo che sia logico e naturale, in caso di demolizione e ricostruzione, pagare (non ripagare) gli oneri di urbanizzazione, che in molti casi non corrispondono al reale valore delle urbanizzazioni già presenti nella zona. Tutto questo lo ritengo corretto e legittimo nell’interesse pubblico, fatto salvo che non si dimostri che parte delle urbanizzazioni presenti (strade, fognatura, illuminazione pubblica, acquedotto, parcheggi pubblici) siano state realizzate dal costruttore dell’immobile.